چالش‌های وام ساخت و تأثیر آن بر پروژه‌های نهضت ملی مسکن

زهرا برمکی
روزنامه نگار

بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با چالش‌های بی‌سابقه‌ای روبه‌رو بوده است. از یک سو، افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و تورم سنگین مصالح ساختمانی و از سوی دیگر، تغییرات پی‌درپی در سیاست‌های دولتی به ویژه در حوزه تأمین مالی پروژه‌های مسکن، وضعیتی دشوار و پیچیده برای فعالان این عرصه به وجود آورده است. یکی از مهم‌ترین مسائل در این دوران، مسئله تخصیص و پرداخت وام‌های ساخت مسکن است که در دستور کار دولت و شورای عالی مسکن قرار دارد. تصمیمات اخیر در این زمینه، به ویژه کاهش مبلغ وام از ۸۰۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان، سؤالات و ابهاماتی را در خصوص نحوه تأمین مالی پروژه‌های نهضت ملی مسکن ایجاد کرده است.
در حالی که دولت به دنبال حل بحران مسکن با اجرای پروژه‌های گسترده‌ای مانند نهضت ملی مسکن است، کاهش میزان وام‌های ساخت مسکن می‌تواند به چالشی بزرگ برای پیشبرد این طرح‌ها تبدیل شود. وام‌هایی که قبلاً به میزان ۸۰۰ میلیون تومان تصویب شده بودند، حالا به ۶۵۰ میلیون تومان کاهش یافته‌اند. این تغییر در شرایطی صورت می‌گیرد که هزینه‌های ساخت مسکن به دلیل افزایش قیمت مصالح و تورم عمومی به طور چشمگیری بالا رفته است. کاهش مبلغ وام، عملاً فشار مالی بر روی سازندگان و متقاضیان را افزایش می‌دهد و ممکن است بسیاری از پروژه‌های نهضت ملی مسکن را با چالش‌های جدی مواجه کند.

افزایش قیمت مصالح ساختمانی و فشار مضاعف بر سازندگان

مسئله‌ای که نباید از آن غافل شد این است که در حال حاضر، بسیاری از خانواده‌ها و سازندگان مسکن به شدت به این وام‌ها وابسته هستند تا بتوانند خانه‌هایی با قیمت‌های قابل قبول برای اقشار مختلف جامعه بسازند. با وجود افزایش چشمگیر قیمت‌ها در بازار مسکن، وام‌های ساخت مسکن به مبلغ ۸۰۰ میلیون تومان نیز نتوانسته بود پوشش مناسبی برای هزینه‌های ساخت باشد و عملاً معادل وام ۵۵۰ میلیون تومانی در سال گذشته بود. حال که این مبلغ به ۶۵۰ میلیون تومان کاهش یافته، بسیاری از کارشناسان نگران هستند که این رقم نیز نتواند پاسخگوی نیازهای واقعی پروژه‌های مسکن باشد.

نقش منابع بانکی در تأمین مالی پروژه‌های مسکن

مهم‌ترین موضوعی که در این راستا باید مورد توجه قرار گیرد، تبعات عدم تخصیص درست منابع بانکی به بخش مسکن است. طبق قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است حداقل ۲۰ درصد از منابع بانک‌ها را به این بخش اختصاص دهد، اما گزارش‌ها حاکی از آن است که تا آذر ماه سال جاری، بانک‌ها به تعهدات خود عمل نکرده‌اند و سهم بخش مسکن از منابع بانکی به صورت کامل اختصاص نیافته است. اگر این منابع به درستی تخصیص یابد، می‌توانستیم در یک سال و نیم گذشته، حجم زیادی از پروژه‌های مسکن ملی را با وام‌های ۸۰۰ میلیون تومانی تأمین اعتبار کنیم. اما متاسفانه بانک‌ها در عمل از تخصیص این منابع خودداری کرده‌اند، که این امر مشکلات زیادی را برای برنامه‌های مسکن‌سازی دولت به همراه داشته است.
از طرفی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و مواد اولیه، فشار سنگینی بر سازندگان وارد کرده است. تورم و نوسانات اقتصادی باعث شده که هزینه ساخت و ساز به شدت افزایش یابد و این موضوع به نوبه خود توان خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را کاهش داده است. برای مثال، افزایش قیمت فولاد، سیمان و سایر مصالح ساختمانی، باعث شده که پروژه‌های مسکن به مراتب گران‌تر از آنچه که پیش‌بینی می‌شد، تمام شوند. این افزایش هزینه‌ها، به شدت باعث افزایش نیاز به وام‌های بیشتر می‌شود و به همین دلیل، کاهش وام‌ها در چنین شرایطی به هیچ عنوان قابل قبول نخواهد بود.
در این شرایط، بسیاری از کارشناسان بر این باورند که اگر دولت بخواهد طرح‌های مسکن ملی و سایر پروژه‌های مشابه را به سرانجام برساند، باید تصمیمات جدی‌تری در خصوص تخصیص منابع بانکی اتخاذ کند. همچنین، باید تدابیری اندیشیده شود تا فشار اقتصادی از دوش سازندگان و خریداران برداشته شود و منابع مالی بیشتری به این بخش اختصاص یابد. به نظر می‌رسد که برای حل بحران مسکن، همکاری نزدیک‌تر بین دولت، بانک‌ها و بخش خصوصی امری ضروری است.
در نهایت، مسئله وام‌های ساخت مسکن و تخصیص منابع بانکی به این بخش، به یک چالش پیچیده و مهم در مسیر حل بحران مسکن تبدیل شده است. هر گونه تصمیم نادرست در این زمینه، می‌تواند مشکلات بیشتری را برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن و سایر طرح‌های مشابه به وجود آورد. در شرایطی که بحران مسکن به یکی از دغدغه‌های اصلی دولت و مردم تبدیل شده است، توجه به مسائل اقتصادی و منابع مالی به عنوان بخش‌های کلیدی این بحران، امری حیاتی است.

راهکارهای پیشنهادی برای عبور از بحران مسکن

فرشید ایلاتی، کارشناس برجسته بازار مسکن در گفت‌وگو با نوآوران به بررسی تصمیم اخیر شورای عالی مسکن در خصوص وام ساخت مسکن پرداخته و توضیحاتی را در این زمینه ارائه داد.
وی در ابتدا به این نکته اشاره کرد که پیش از این، مبلغ وام ساخت مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان تصویب شده بود، اما بانک مرکزی به دلیل مشکلات موجود در فرآیند اجرایی، این ابلاغیه را صادر نکرده و اعلام کرده بود که بانک‌ها از توان پرداخت چنین وامی برخوردار نیستند. به گفته ایلاتی، در حقیقت بانک مرکزی در آن زمان از پرداخت وام ساخت مسکن عقب‌نشینی کرد و این مسئله به نوعی در وضعیت بلاتکلیفی قرار گرفت.
کارشناس برجسته بازار مسکن افزود: در جلسه اخیر شورای عالی مسکن، این مبلغ ۸۰۰ میلیون تومانی به تصویب نرسید و به ۶۵۰ میلیون تومان کاهش یافت که به اعتقاد وی، این تغییر می‌تواند پروژه‌های نهضت ملی مسکن را با چالش‌های جدی مواجه کند. ایلاتی همچنین بر این نکته تأکید کرد که حتی وام ۸۰۰ میلیون تومانی نیز در شرایط تورمی کنونی نمی‌تواند تأثیر چشمگیری داشته باشد و قدرت خرید مشابه آن در سال گذشته به حدود ۵۵۰ میلیون تومان می‌رسید.
ایلاتی همچنین به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و مواد اولیه اشاره کرد و گفت: این موضوع باعث شده تا روند ساخت و ساز با مشکلاتی از جمله گرانی روبرو شود. وی این مسئله را دلیل دیگری بر ناکافی بودن وام ۸۰۰ میلیون تومانی برای پوشش هزینه‌های ساخت مسکن دانست و افزود که این رقم در نهایت به ۶۵۰ میلیون تومان کاهش یافته است.
وی در ادامه به قانون جهش تولید مسکن اشاره کرد و گفت: طبق این قانون، دولت موظف است حداقل ۲۰ درصد از منابع بانک‌ها را به بخش مسکن اختصاص دهد. طبق گزارش‌ها تا آذرماه سال جاری، بانک‌ها حدود ۴ هزار هزار میلیارد تومان تسهیلات به بازار پرداخت کرده‌اند. اگر ۲۰ درصد از این مبلغ به بخش مسکن اختصاص می‌یافت، باید حدود ۸۰۰ هزار میلیارد تومان برای تأمین وام مسکن در نظر گرفته می‌شد که این مبلغ می‌توانست برای تأمین اعتبار یک میلیون واحد مسکونی کافی باشد و به ازای هر واحد مسکونی، وام ۸۰۰ میلیون تومانی پرداخت شود.
وی در پایان خاطرنشان کرد: با گذشت بیش از سه سال از تصویب قانون جهش تولید مسکن، هنوز بانک‌ها در عمل نتواسته‌اند سهم خود از منابع مالی را به درستی تخصیص دهند و این امر موجب کندی پیشرفت پروژه‌های نهضت ملی مسکن شده است. ایلاتی امیدوار است که در آینده این مشکلات حل شده و سهم بانک‌ها از منابع مالی به درستی در اختیار پروژه‌های ملی مسکن قرار گیرد.