ادامه فاز رکود معاملات مسکن تا اوایل تابستان آینده

نوآوران: در سال‌های اخیر، اقتصاد ایران با چالش‌های متعددی مواجه شده است که تأثیرات آن بر زندگی روزمره مردم به‌ویژه در حوزه‌های مسکن و اجاره‌بها مشهود بوده است. حال با توجه به بازگشت دونالد ترامپ به کاخ سفید، بازار مسکن در سال ۱۴۰۴، با چالش‌ها و فرصت‌های جدیدی مواجه شده است که کارشناسان معتقد هستند بازار مسکن برای عبور از بحران‌ها در وهله اول متکی به اصلاح اقتصادی و سیاسی کلان کشور است.
در این خصوص محمد رضایی، کارشناس مسائل اقتصادی در پاسخ به این سوال که با توجه به نوسانات قیمت مصالح ساختمانی مانند تیرآهن و میلگرد، هزینه ساخت‌وساز افزایش یافته است. این افزایش هزینه‌ها چه تأثیری بر قیمت نهایی مسکن خواهد داشت؟ به خبرنگار نوآوران گفت: افزایش هزینه مصالح ساختمانی به‌طور مستقیم بر قیمت تمام‌شده مسکن تأثیر می‌گذارد. سازندگان برای جبران این هزینه‌ها، قیمت فروش واحدهای مسکونی را افزایش می‌دهند که این امر می‌تواند به افزایش قیمت مسکن در بازار منجر شود.
رضایی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا با توجه به شرایط اقتصادی و سیاسی موجود، می‌توان انتظار رونق در بازار مسکن را داشت؟ گفت: با توجه به شرایط فعلی، پیش‌بینی می‌شود که فاز رکود معاملات مسکن تا اوایل تابستان ۱۴۰۴ ادامه داشته باشد. در صورت تداوم شرایط موجود، رونق در بازار مسکن بعید به نظر می‌رسد.
وی گفت: توصیه ما به سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن در سال آینده این است که باید با دقت به تحلیل بازار و شرایط اقتصادی بپردازند و از سرمایه‌گذاری در پروژه‌های با ریسک بالا خودداری کنند. متقاضیان مسکن نیز باید با توجه به توان مالی خود، از خرید مسکن در شرایط فعلی اجتناب کنند و در صورت نیاز، از تسهیلات بانکی با نرخ سود مناسب استفاده کنند.
به گفته این کارشناس، دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات بانکی با نرخ سود مناسب، حمایت از بخش خصوصی در تولید مسکن و تخصیص زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت، به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک کند. همچنین، تشویق به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌تواند عرضه را افزایش داده و به تعادل بازار کمک کند.

ضرورت کنترل تورم و تثبیت نرخ ارز

همچنین وحید محمودی، استاد دانشگاه و کارشناس مسائل اقتصادی در پاسخ به این سوال چه عواملی را به‌ عنوان «تراژدی پنهان» اقتصاد ایران می‌بینید که تأثیرات آن بر بازار مسکن و اجاره‌بها مشهود است؟ گفت: یکی از مهم‌ترین عوامل، تورم مزمن و نوسانات نرخ ارز است که قدرت خرید مردم را کاهش داده و فشار زیادی بر اقشار متوسط و کم‌درآمد وارد می‌کند. این وضعیت منجر به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها شده و بسیاری از خانواده‌ها را با مشکلات جدی مواجه کرده است.
به گفته وی بسیاری از این مشکلات به‌صورت پنهان در جامعه وجود دارند. برای مثال، فروش اعضای بدن مانند کلیه به ‌عنوان یک راهکار برای تأمین هزینه‌های زندگی، نشان‌دهنده عمق بحران اقتصادی است که در رسانه‌ها کمتر به آن پرداخته می‌شود.
محمودی در پاسخ به این سوال که چه راهکارهایی برای بهبود وضعیت اقتصادی و کاهش فشار بر بازار مسکن و اجاره‌بها پیشنهاد می‌کنید؟ گفت: اولین گام، کنترل تورم و تثبیت نرخ ارز است. همچنین، دولت باید با ارائه تسهیلات مناسب، حمایت از تولیدکنندگان داخلی و کاهش هزینه‌های تولید، به بهبود وضعیت اقتصادی کمک کند. در حوزه مسکن، توسعه طرح‌های مسکن اجتماعی و حمایت از اقشار کم‌درآمد می‌تواند مؤثر باشد.
وی در پاسخ به این سوال که با توجه به پیش‌بینی‌ها مبنی بر افزایش تورم و نوسانات نرخ ارز در سال ۱۴۰۴، چه تأثیراتی بر بازار مسکن و اجاره‌بها مشاهده می‌شود؟ گفت: افزایش تورم و نوسانات نرخ ارز تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن و اجاره‌بها دارد. با افزایش تورم، هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش می‌یابد که این امر می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود. همچنین، نوسانات نرخ ارز بر قیمت مصالح ساختمانی تأثیرگذار است؛ زیرا بسیاری از مصالح وارداتی هستند و تغییرات نرخ ارز می‌تواند هزینه‌های ساخت را افزایش دهد. این افزایش هزینه‌ها معمولاً به قیمت نهایی مسکن منتقل می‌شود که بر قدرت خرید مردم تأثیر می‌گذارد.
این کارشناس با بیان این که با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید مردم، احتمال افزایش تدریجی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ وجود دارد. گفت: این افزایش قیمت ممکن است در برخی مناطق خاص بیشتر مشهود باشد. همچنین، با توجه به ادامه روند تورم و کاهش قدرت خرید، انتظار می‌رود نرخ اجاره نیز افزایش یابد. این موضوع به‌ویژه در کلان‌شهرها که تقاضای اجاره بالاست، محسوس‌تر خواهد بود. از سوی دیگر، خانوارهایی که توان خرید مسکن ندارند، به ناچار وارد بازار اجاره خواهند شد و فشار بیشتری بر این بازار وارد خواهند کرد.
محمودی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا سیاست‌های دولتی می‌توانند در کنترل این وضعیت مؤثر باشند؟ گفت: پاسخ: بله، دولت می‌تواند با اجرای سیاست‌های حمایتی مانند مسکن ملی، کاهش نرخ بهره وام‌ها و حمایت از تولیدکنندگان داخلی، به کنترل قیمت‌ها و ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کند. همچنین، حمایت از بخش خصوصی و تسهیل دسترسی به زمین‌های مناسب برای ساخت مسکن، می‌تواند به کاهش قیمت‌ها منجر شود.

تأثیر متناقضات بر بازار مسکن

همچنین مرتضی معصوم خانی، فعال صنعت ساخت وساز در پاسخ به این سوال که با توجه به بازگشت ترامپ به قدرت، چه تأثیراتی بر بازار مسکن ایران پیش‌بینی می‌شود؟ گفت: بازگشت ترامپ به کاخ سفید می‌تواند تأثیرات متناقضی بر بازار مسکن ایران داشته باشد. از یک سو، کاهش تنش‌های منطقه‌ای و بهبود روابط بین‌المللی می‌تواند منجر به افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران و رونق بازار مسکن شود. از سوی دیگر، تهدیدهای تجاری و تحریم‌های جدید ممکن است ریسک‌های جدیدی را برای بازار مسکن ایجاد کند.
وی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا کاهش تنش‌های منطقه‌ای می‌تواند به رونق بازار مسکن منجر شود؟گفت: بله دقیقا کاهش تنش‌های منطقه‌ای می‌تواند به افزایش امنیت و ثبات اقتصادی منجر شود که این امر می‌تواند به رونق بازار مسکن کمک کند. در سایه ثبات و آرامش است که بازارهای مختلف فرصت رشد و رونق پیدا می‌کنند.
به گفته این کارشناس برای مقابله با تهدیدهای ترامپ، نیاز به برنامه‌ریزی دقیق و همکاری بین‌بخشی برای بهبود وضعیت بازار مسکن و اجاره‌بها احساس می‌شود. همچنین، حمایت از بخش خصوصی و تسهیل دسترسی به زمین‌های مناسب برای ساخت مسکن، می‌تواند به کاهش قیمت‌ها منجر شود.
در مجموع، با توجه به شرایط اقتصادی موجود، نیاز به برنامه‌ریزی دقیق و همکاری بین‌بخشی برای بهبود وضعیت بازار مسکن و اجاره‌بها احساس می‌شود.

بازار ارز و تاثیر متقابل بر مسکن

همچنین در ادامه ایمان رفیعی، کارشناس بازار مسکن و عضو هیات مدیره مسکن مهر در خصوص تاثیر نوسانات شدید قیمت ارز بر بازار مسکن گفت: تحولات سیاسی سریع و قابل توجه بین المللی در دو ماه اخیر به ویژه روی کار آمدن دولت تندرو جمهوری‌خواه در آمریکا موجب به وجود آمدن نوسانات شدید در بازار ارز شده است؛ به طوری که پیش‌بینی‌های میان مدت و بلند مدت کارشناسان این حوزه در مورد قیمت‌ها در عرض چند هفته محقق شده و این موضوع موجب نگرانی و سردرگمی شدید خریداران گشته است. در این شرایط تغییرات کوتاه مدت و پرنوسان موجب سرازیر شدن نقدینگی‌های خورد به سمت بازارهای زود بازده مانند ارز و طلا و همچنین بازارهای میان مدت مانند بازار خودرو شده است به طوری که دامنه نوسانات و جهش روزانه به بیش از میانگین یک ماهه رسیده است.
به گفته وی علاوه بر هیجانات کاذب داخلی، تغییرات بین‌المللی در این بازارها نیز موجب تشدید نوسانات داخلی شده مانند افزایش قابل توجه اونس جهانی طلا به دلیل وضع تعرفه‌های قابل توجه آمریکا بر روی واردات فلزات و ادامه دار شدن جنگ اوکراین و روسیه. در این شرایط، پیش بینی ناپذیر بودن آینده تحولات سیاسی و اقتصادی موجب تردید سرمایه‌گذاران در بازارهای بلند مدت مانند مسکن می‌شود زیرا سودهای قابل توجه کوتاه مدت از یک طرف ریسک نقد شوندگی بالا در بازارهای بلند مدت از طرف دیگر میل آن ها را برای ورود و حضور در بازار مسکن کاهش می‌دهد. از طرف دیگر نوسانات شدید موجب افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و در نهایت رشد هزینه‌های تمام شده ساخت خواهد شد.
این کارشناس ادامه داد: تاثیر دیگر نوسانات شدید قیمت ارز، کاهش ارزش پول ملی و نقدینگی مصرف کنندگان واقعی در بازار مسکن که به امید خانه‌دار شدن اقدام به جمع آوری نقدینگی کرده اند می شود. کاهش جذابیت بازار مسکن و وسوسه دستیابی به سودهای بالای بازار ارز و طلا را می توان در فشار فروش این روزها مشاهده کرد. از طرف دیگر مالکان و سازندگان قدیمی این بازار که تجربه این نوسانات را از سر گذرانده اند، با توقف فروش در انتظار افزایش قیمت ناشی تاثیر این نوسانات هستند. مجموع این شرایط موجب شده خریداران و سرمایه گذاران با دیده تردید به آینده بازارهای بلند مدت نگاه کنند. ریسک ورود به این بازارها و نامعلوم بودن میزان سرمایه گذاری نهایی و سود مورد انتظار به شدت در این شرایط مشهود است.
به گفته رفیعی با عنایت به مطالب پیش گفته آینده بازار مسکن از دو منظر قابل برسی است. اول سمت عرضه بازار مسکن که متاثر از این نوسانات مطمئنا دچار وقفه یا کاهش عرضه خواهد شد. علل اصلی این وقفه یا کاهش عرضه شامل کاهش عرضه واحدهای ساخته شده توسط مالکان و سازندگانی است که در انتظار آرامش بازار و به قیمت رسیدن ملک هستند تا بتوانند ارزش سرمایه خود را به قیمت روز حفظ کنند. علت دیگر کاهش عرضه کم شدن مقطعی ساخت و ساز بدلیل نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی و تزریق نقدینگی است. در حال حاضر بخش قابل توجهی از نقدینگی سرگردان در بازار ارز و طلا در گردش است.
وی در پایان خاطرنشان کرد: در سمت تقاضا نیز به دلیل کاهش 40 درصدی ارزش پول ملی طی 2 ماه اخیر از یک طرف و کاهش میزان تسهیلات خرید مسکن از طرف دیگر، شاهد رکود هستیم. در این شرایط هم خریدار و هم فروشنده در بازار ملک متضرر هستند و در این میان بیشترین ضرر متوجه مستاجرانی است که می بایست منتظر افزایش شدید اجاره بها در سال آینده باشند.