تاریخ نظریه: 1401-05-23
شماره نظریه: 7-1401-42
شماره پرونده: 1401-76-42 ح
استعلام:
خواهان قرار تأمین خواسته، توقیف وجه خوانده نزد مؤجر (مبلغ پرداختی به عنوان رهن منزل استیجاری) را درخواست کرده و اجرای احکام مبادرت به توقیف این وجه نزد ثالث (مؤجر) نموده است.
پس از صدور اجرائیه بابت قرار صادره، خواهان اخذ مبلغ مذکور از مؤجر را درخواست کرده و در مقابل مؤجر اظهار می‌دارد بابت اجاره بهای معوقه و ورود خسارت به منزل استیجاری، ابتدا می‌بایست مطالبات وی پرداخت شود.
مؤجر در این خصوص در شورای حل اختلاف طرح دعوا کرده و تحصیل رأی نموده است. با عنایت به مراتب یاد شده، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:
۱) در عقد اجاره، از منظر شرع و قانون، وجه پرداختی توسط مستأجر به مؤجر چه ماهیتی دارد؟
۲) آیا مبلغ (رهن) نزد مؤجر به عنوان جبران اجاره بهای معوقه است؟
۳) در فرض سؤال و بابت اخذ وجه، مؤجر مقدم است یا خواهان (محکوم له)؟
پاسخ:
۱) ماهیت حقوقی وجهی که از سوی مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره به مؤجر پرداخت می‌شود، بر حسب اراده طرفین و توافق صورت گرفته متفاوت است و همان گونه که در ماده 4 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 آمده است، این مبلغ ممکن است به عنوان ودیعه، تضمین و یا قرض الحسنه و نظایر آن از مستأجر دریافت شده باشد و تعیین ماهیت آن حسب مورد بر عهده مرجع رسیدگی کننده است.
۲ و ۳) اولاً عنایت به بند “ز” ماده 24 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1394، مبلغی که در ضمن عقد اجاره به مؤجر پرداخت می‌شود، مشروط بر این‌که پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج شود و عین مستأجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد، در زمره مستثنیات دین است و در این صورت توقیف آن جایز نیست.
ثانیاً، در فرض سؤال، رد تمام یا بخشی از مبلغ از سوی مؤجر به مستأجر فرع بر آن است که در زمان تخلیه با لحاظ وقوع یا عدم وقوع تهاتر بین مطالبات مؤجر و مستأجر نسبت به یکدیگر نشأت‌گرفته از قرارداد اجاره فی مابین مورد محاسبه قرار گیرد و صرفاً مبلغی قابلیت وصول از ناحیه توقیف‌کننده ثالث دارد که متعاقب این محاسبه موجر مکلف به رد آن به مستأجر باشد.
