تاریخ نظریه : 1400.08.19
شماره نظریه : 7-1400-779
شماره پرونده : 1400-29/1-779 ح
استعلام:
۱) چنان چه دادگاه حکم بر تخلیه صادر کند و مستأجر مبلغی بابت ودیعه به مؤجر پرداخت کرده باشد، آیا دادگاه ضمن صدور حکم به تخلیه، باید تصریح کند که تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر است؟
۲) آیا منوط کردن تخلیه به پرداخت ودیعه به مستأجر موضوع ماده 4 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376، خاص دستور تخلیه است یا اطلاق دارد و دستور تخلیه و صدور حکم به تخلیه را نیز شامل می‌شود؟
پاسخ:
۱ و ۲) برابر اطلاق ماده 4 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به مؤجر منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط مؤجر از مستأجر اخذ شده است؛ بنابراین تا زمانی که مؤجر وجه یا سند مزبور را به مستأجر یا واحد اجرا ندهد، امکان تخلیه و تحویل عین مستأجره به مؤجر وجود ندارد؛ در لزوم قید تخلیه در قبال استرداد سند یا ودیعه، تفاوتی بین دستور تخلیه یا حکم تخلیه وجود ندارد. بدیهی است در صورتی که مؤجر مدعی طلب بابت اجور معوقه باشد، می‌تواند با تقدیم دادخواست همزمان مطالبه طلب و تأمین خواسته، توقیف مبلغ تودیع‌شده بابت ودیعه را درخواست کند.
تاریخ نظریه : 1401.07.19
شماره نظریه : 7-1401-411
شماره پرونده : 1401-29/1-411 ح
استعلام:
نظر به این که به صراحت ماده 21 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356، در فرض لزوم انجام تغییرات اساسی در مورد اجاره، مستأجر صرفاً می‌تواند مخارج آن را تا حداکثر معادل شش ماه اجاره بها به حساب مؤجر بگذارد و از سوی دیگر با لحاظ ناچیز بودن اجرت المسمی در قراردادهای اجاره و تورم موجود در هزینه‌های لازم برای انجام تعمیرات، این پرسش مطرح می‌شود که آیا محاکم محق به انجام کارشناسی (در مرحله دادرسی و یا مرحله اجرای احکام با اعمال ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356) برای به روز رسانی هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و اخذ آن از مؤجر هستند یا ملزم به همان مبلغ حداکثر اجاره بهای مندرج در ماده 21 صدرالذکر می‌باشند؟
پاسخ:
حکم مقرر در ماده 21 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 حکمی خاص و آمره است. قانون‌گذار در این ماده به منظور رفع ضرر از مستأجر به سبب عدم انجام تعمیرات کلی مورد اجاره توسط مؤجر برای مستأجر حق فسخ اجاره را پیش بینی کرده است و در صورت عدم استفاده از این حق، مستأجر صرفاً می‌تواند مخارج تعمیرات کلی را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب مؤجر بگذارد؛ بر این اساس مستأجر نمی‌تواند به استناد حکم کلی ماده 486 قانون مدنی، اعمال ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 و الزام مؤجر به انجام تعمیرات و یا انجام تعمیرات توسط خود و اخذ هزینه‌های مازاد بر معادل شش ماه اجاره بها از مؤجر را خواستار شود و دعوای مستأجر در این خصوص محکوم به رد است.
