پرسش و پاسخ حقوقی

استعلام (خسارت از ناحیه واحد بالای آپارتمان):
تاریخ نظریه: 1401/04/15
شماره نظریه: 7/1400/1178
شماره پرونده: 1400-186/1-1178 ک

در پرونده‌ای مالک واحد آپارتمانی طبقه پایین با اعلام معیوب بودن مجرای لوله فاضلاب واحد طبقه بالا، تعمیر آن جهت جلوگیری از بروز خسارت را خواستار می‌شود؛ اما با اعلام مالک واحد یاد شده مبنی بر این ‌که اقدامی در راستای رفع عیب صورت نمی‌دهد، در نهایت بر طبقه پایین خساراتی وارد می‌شود.
در فرض سؤال، آیا شکایت کیفری تخریب مسموع است؟ آیا به طور کلی بزه تخریب با ترک فعل محقق می‌شود؟

پاسخ:
ماده 677 قانون مجازات اسلامی با استفاده از عبارات “تخریب نماید”، “تلف نماید” و “از کار اندازد” که همگی از وقوع فعل مثبت مادی از سوی مرتکب حکایت دارد، تدوین شده است و بدیهی است که “تخریب شدن” یا “تلف شدن” با “تخریب کردن” و “تلف کردن” تفاوت دارد.
“تخریب شدن”، با ترک فعل نیز محقق می‌شود؛ اما “تخریب کردن”، صرفاً با فعل مثبت واقع می‌شود. بنابراین در فرض سؤال، چنان چه بعد از علم و اطلاع متصرف طبقه بالا، وی با سوء نیت و با قصد تخریب، شیر آب را باز کند و موجب تخریب شود، بزه موضوع ماده 677 قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) مصوب 1375 قابل تحقق است.

ماده 677 قانون مجازات اسلامی ( تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده):
(اصلاحی 1399/2/23) هرکس عمداً اشیاء منقول یا غیر منقول متعلق به دیگری را تخریب نماید یا به هر نحو کلاً یا بعضاً تلف نماید و یا از کار اندازد، به حبس از ۳ ماه تا یک سال و ۶ ماه (و) در صورتی که میزان خسارت ‌وارده یک صد میلیون (100.000.000 ریال) یا کمتر باشد، به جزای نقدی تا دو برابر معادل خسارت ‌وارده ‌محکوم خواهد شد.
—————————

استعلام (پرداخت هزینه های ساختمان):
تاریخ نظریه: 1131/10/12
شماره نظریه: 7/99/91
شماره پرونده: 99-195-91ح

با عنایت به ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره‌های ذیل آن:
الف): آیا طرح دعوی توسط مدیر یا مدیران ساختمان دایر بر مطالبه هزینه‌های مشترک شارژ ساختمان از احد از مالکین یا استفاده کنندگان مستلزم ارسال اظهارنامه و قطع خدمات مشترک و متعاقباً طرح دعوی می‌باشد، یا این‌ که ارسال اظهارنامه موضوعیت نداشته و سابق بر ارسال آن نیز امکان طرح دعوی وجود دارد؟
ب): آیا در فرض سؤال، احد از مدیران ساختمان به نمایندگی از سایر مدیران قادر به اقامه دعوی می‌باشد یا خیر؟

پاسخ
الف) برابر ماده 10 مکرر (الحاقی 16/8/1351 و اصلاحی 1359) قانون تملک آپارتمان‌ها چنان‌ چه مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک خوداری کند، مطالبه آن مستلزم ارسال اظهار‌نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن از طرف مدیر یا هیأت مدیران می‌باشد. در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت آن ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار‌نامه امتناع کند، مدیر یا هیأت مدیران می‌تواند از ارائه خدمات از قبیل آب گرم، برق، شوفاژ، تهویه و غیره جلوگیری نماید؛ ولی اگر مالک یا استفاده‌ کننده همچنان از پرداخت وجه تعیین‌ شده خودداری نماید، مدیر یا هیأت مدیران باید برای وصول وجه مزبور بر طبق مفاد اظهار‌نامه از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک اقدام به صدور اجراییه نموده و در هر حال به محض پرداخت وجه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت از طرف دادگاه، خدمات قطع شده را مجدداً برقرار نماید.
چنان‌ چه امکان قطع خدمات نباشد، مدیر یا مدیران می‌توانند اقدام به شکایت از طریق مراجع قضایی نموده و مراجع مذکور مکلفند در خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم نماید.
استفاده دو باره از خدمات دولتی موکول به پرداخت وجوه بدهی می‌باشد.
ب) در مواد مختلف این قانون از جمله مواد 8 و 10 مکرر و تبصره‌های 1 و ‌2 و 3 اصلاحی این ماده و مواد 12 و 14 آن همواره برای انجام اقدامات لازم تأکید به مدیر یا مدیران شده و لذا مدیر ساختمان و یا هیأت مدیره می‌توانند در صورت ضرورت مطابق این قانون اقدام به موارد مورد نیاز و یا طرح دعوا نماید.
———————

استعلام (پخش موسیقی در آپارتمان):
تاریخ نظریه: 1396/01/2
شماره نظریه: 113/96/7
شماره پرونده: 619-182-95

پخش موسیقی مبتذل از سوی مالک یک واحد آپارتمان با کدام یک از عناوین مجرمانه مطابقت و ماده استنادی آن کدام است؟ آیا اطلاق اماکن عمومی به آپارتمان که در اختیار افراد معدودی است صحیح است؟

پاسخ:
با توجه به اصل 36 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران اصلاحی 1368 و ماده 2 قانون مجازات اسلامی 1392 و اصل قانونی بودن جرم و مجازات، نظر به این که در خصوص فرض استعلام، جرم انگاری نشده است، بنابراین عمل مذکور در استعلام جرم محسوب نمی شود.
ضمناً آپارتمان مسکونی از شمول عنوان “اماکن عمومی” خارج است.