تقویت بخش خصوصی؛ بهترین راهکار برای رونق بازار مسکن

نوآوران ـ صنعت ساختمان سازی با مشکلات زیادی رو به روست اما شاید مهم ترین عاملی که دست و پای سازندگان را برای ورود به این بازار می لرزاند، عدم ثبات در هزینه های ساخت است.
بیشتر سازندگان به خاطر همین موضوع درگیر مشکلات مالی و اقتصادی شده اند. قیمت اجناس و کالاهای موردنیاز در بحث ساخت و ساز مدام دچار تورم و نوسان می شود و در چنین وضعیت ناپایداری، نمی توان قیمت گذاری درستی داشت.
به عبارت دیگر، وقتی که سازندگان تصویر دقیقی از میزان سود خود نداشته باشند، به راحتی بازار ساخت مسکن را ترک می کنند و سرمایه های خود را به بازار دیگری منتقل می سازند.
از سوی دیگر این مشکلات اقتصادی تمام بخش های ساختمان را در بر گرفته! طرف حساب سازندگان نیز پول کافی برای پرداخت بدهی های خود ندارند و به همین دلیل، سازندگان نیز نمی توانند به موقع از پروژه های خود بهره برداری کنند.
برای پیگیری وضعیت فعلی ساخت وساز مسکن ملی امیر شعبانی انبوه ساز و کارشناس حوزه مسکن در مناطق مختلف تهران پاسخگوی سوالات نوآوران بوده است.

دولت در حالی طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرده که انتقادات زیادی نسبت به این طرح به ویژه قیمت گذاری آن مطرح است. نظر شما درباره طرح مسکن ملی چیست؟

اگر دولت قیمت مشخصی را برای ساخت مسکن در نظر بگیرند، بدون این که عوامل تولید یعنی 500 شغل مرتبط با آن، نیروی انسانی، تولیدات، واردات، توانمندی داخلی و… را مد نظر قرار دهند، این رویکرد عموماً محکوم به شکست است. همان طور که دیدیم پیش از این در مسکن مهر همین اتفاق افتاد. به این ترتیب که قیمت های دستوری مسکن از متری 320 تا 330 هزار تومان شروع شد و در انتها به متری یک میلیون تومان هم رسید؛ اما امروز حاصل اجرای این طرح، میلیون ها واحد مسکن است که نیمه کاره مانده است.
به طورکلی بسته به شرایط اقلیمی، منطقه ای و روحیات و تفکرات بهره برداران، پارامترهای تولید مسکن متفاوت است. مانند این است که یک لباسی دوخته شود که انتظار داشته باشیم همه آن را بپوشند که به طور قطع این نشدنی است. به طور نمونه ما نمی توانیم با فرهنگ مردم آذربایجان، در کردستان مسکنی بسازیم که مورد توجه مردم قرار گیرد. یعنی باید شرایط بومی هر منطقه را در ساخت و ساز مسکن در نظر بگیریم و این موضوع به شدت در قیمت مسکن تاثیرگذار است.
ضمن این که ما کالایی را تولیدی می کنیم که بازار گسترده ای از طیف های مختلف مردم را در خود جای داده است. مردم باید بتوانند بسته به میزان سرمایه و پس اندازی که دارند، مسکن موردنظرشان را انتخاب کنند. یعنی هر فردی بسته به قدرت مالی و سرمایه خود بتواند مسکن در سطح پایین، متوسط و بالا تهیه کند و نباید تمام اقشار را در یک قالب و یک شکل ببینیم. موضوعی که نه تنها در مسکن مهر، بلکه در مسکن ملی هم مورد توجه قرار نگرفته است.

آیا از دیدگاه شما به عنوان یک سازنده ساخت مسکن ملی با قیمت متری 8تا 11 میلیون تومان قابل قبول است؟

ما هم اکنون به عنوان سازنده مسکن در حال ساخت و ساز هستیم. آن چه به عینه مشاهده می کنیم حاکی از آن است که حتی اگر در بدترین نقطه شهر هم بخواهیم مسکن کامل و قابل بهره برداری بسازیم، با این قیمت تمام نمی شود. البته می توان با این قیمت مسکن ساخت؛ اما به این ترتیب که در مرحله نازک کاری اقدامات لازم را انجام نداد و نصب درب، کابینت، سیستم گرمایش، سیستم سرمایش و سایر امکانات و تجهیزات لازم را به عهده بهره برداران گذاشت که در این صورت دیگر اسم آن را نمی توان مسکن گذاشت.

یعنی حتی ساخت سطح پایین ترین مسکن هم با متری 8تا 11 میلیون تومان امکان پذیر نیست؟

اگر این واحدها در قالب مجتمع های ده طبقه باشد، به طور قطع با این مبلغ نمی توانیم بسازیم. ممکن است در ساختمان های سه یا چهار طبقه بتوانیم به ازای متری 8تا 11 میلیون تومان ضعیفی بسازیم؛ اما وقتی قرار باشد این واحدهای مسکونی در ده طبقه ساخته شوند، به یقین امکان پذیر نیست. چون هزینه های اسکلت، ساخت، مشاعات، آسانسور و… به قدری افزایش می یابد که اساساً نمی توان این کار را انجام داد.

طبق گفته مسئولان دولتی، کمترین متراژ برای مسکن ملی 75 مترمربع است و ظاهرا به دلیل سیاست های حاکمیت درخصوص افزایش جمعیت، برای ساخت واحدهای مسکونی با متراژ پایین محدودیت وجود دارد. به نظر شما آیا واحدهای مسکونی کمتر مثلا در حد 50 متر برای یک زوج مناسب نیست؟

این همان دستوراتی است که در بخش مسکن جواب نمی دهد. ما به واحدهای مسکونی با متراژهای مختلف در حدود 50، 70، 100 متر و بالاتر نیاز داریم. درواقع متراژ واحدهای ساخته شده باید متنوع باشد، همانطور که در خصوص سایر کالاهای مصرفی این حق انتخاب وجود دارد و حتی اقشار ضعیف و کم درآمد جامعه بنا به میزان توانمندی مالی خود، قدرت انتخاب کالاهای دیگر را دارند.
بر این اساس، بزرگترین مشکلی که مسکن مهر را زمین زد، قیمت و یا سایر مسائل و مشکلات مربوط به آن نبود. مشکل مسکن مهر، نوع جامعه ای بود که در آن تعریف شد. به طور نمونه اقشاری با مشاغل و فرهنگ های مختلف را در یک ساختمان قرار دادند که بدون تردید این امر به لحاظ تفاوت های فرهنگی و جایگاه اجتماعی افراد و خانواده ها، شدنی نیست. از این رو مسکن مهر هیچ کمکی به کنترل قیمت مسکن و خانه دار شدن مردم نکرد.
ما اگر جامعه هدف را در ساخت مسکن لحاظ نکنیم، نمی توانیم مسکن بسازیم. پیش از تولید هر کالایی ابتدا باید جامعه مصرف آن کالا را بشناسیم. جامعه مصرف ما یکنواخت نیستند که بخواهیم واحدهای مسکونی یکنواخت برای آنها بسازیم. این تصمیمات عده ای از مسئولان برای مردم جامعه اتخاذ و درباره آن ها دستوراتی صادر و نوع مسکن آن ها را انتخاب می کنند، راه به جایی نمی برد.

چه راهکار پیشنهادی می توانید در این زمینه ارائه کنید؟

راهکار ما همان راهی است که در همه کشورهای دنیا طی کرده اند. مسکن در هیچ نقطه از دنیا توسط دولت ها ساخته نمی شود و باید در ایران نیز به بخش خصوصی واگذار شود. بهترین روش موفقیت در حوزه مسکن تقویت بخش خصوصی است. بخش دولتی قادر به انجام امور نیست و نمی توان همه موارد را از دولت مطالبه کرد.

به عنوان یک سازنده مسکن، پیشنهاد شما برای هزینه ساخت مسکن ملی چه رقمی است؟

در طرح نهضت ملی مسکن، دولت باید زمین، امکانات و تسهیلات و وام را به بخش خصوصی واگذار کند و بخش خصوصی و مصرف کننده بر اساس نیاز در تعامل با هم باشند. در تمام دنیا خرید مسکن با استفاده از وام های بانکی صورت می گیرد و خریدار تنها 10 درصد قیمت مسکن را پرداخت می کند و برای تامین مبلغ باقی مانده، بانک ها وارد عمل می شوند.

ظاهراً محدودیت منابع مالی مانع از ارائه تسهیلات بانکی قابل توجه برای خرید مسکن می شود.

در ایران محدودیت منابع بهانه است. بانک ها می توانند حداقل 50 درصد بهای مسکن را در قالب تسهیلات ارائه کنند. بانک ها باید پای کار بیایند؛ اما چون بانک های ما دولتی هستند، منتظرند که دولت به آن ها دستوری بدهد. از طرف دیگر با نرخ بهره 23 درصدی تسهیلات بانکی، دیگر کسی نمی تواند مسکن خریداری کند و یا اقساط بانکی این تسهیلات را پرداخت کند. بهره وام مسکن باید بین 3 تا 5 درصد باشد، اما دست دلالان و واسطه گران می افتد و درنهایت می بینیم که نتیجه آن وضعیت کنونی است.

پروسه صدور مجوزهای ساختمانی از شهرداری را چگونه ارزیابی می کنید و با چه چالش هایی در این زمینه مواجه اید؟

صدور مجوزهای ساخت هم چالش های خاص خود را دارد و این پروسه درگیر رانت و رانت بازی است. زمان صدور مجوزها بسیار طولانی است. در عین حال با سازمان های خدمات رسان نیز این مشکل را داریم. به طوری که امروز وقتی برای گرفتن جواز مراجعه می کنیم، پیش از آن که شروع به عملیات ساختمانی کنیم، باید به ازای هر مترمربع، یک میلیون تومان به دستگاه های مربوطه پرداخت کنیم. حتی سازمان نظام مهندسی ساختمان هم از وقتی روی کار آمده، نه تنها روند کار را تسهیل نکرده، بلکه شرایط را بدتر کرده است. در حال حاض ما مجبوریم یک سیکل را یک بار در شهرداری طی کنیم و مجددا عین آن سیکل را در سازمان نظام مهندسی ساختمان طی می کنیم و جالب این که دوباره همین سیکل را در اداره ثبت طی می کنیم. درواقع علت بزرگ شدن دولت هم همین نهادهای موازی است. سازمان نظام مهندسی را در حالی ایجاد کرده اند که هزاران مهندس در آن شاغل هستند، اما حتی یک ساختمان، خروجی این سازمان نیست. اگر سازمان نظام مهندسی به نظام اجرایی ساختمان کمک می کرد، هم اکنون میلیون ها ساختمان در کشور ساخته بودند. بدتر از آن اینکه با افزایش روزافزون تعداد مهندسان، سختگیری ها در بخش ساخت و ساز بیشتر می شود. در حالی کنترل مضاعف و مباحث مشابه را مطرح کرده اند که ضرورتی ندارد.