تورم؛ معضل اصلی اجاره نشین ها
تورم مسکن خصوصا از سال ۹۸ به این سو از نرخ میانگین تورم در کشور جلوتر بوده است و هر سال بیش از نرخ تورم به نرخ اجاره‌ها افزوده شده است. اما پیگیری اخبار اقتصادی نشان می‌دهد سرعت تورم در سال گذشته گرفته شده و احتمالا در سال جدید هم این روند ادامه پیدا می‌کند. سرنوشت مستاجران، اما علاوه بر تورم به چند عامل دیگر مثل قیمت مسکن، نرخ دلار، وام ودیعه مسکن، برنامه‌ها و سیاست‌های کلان دولت و طبق معمول خوش‌شانسی و بداقبالی‌های مرسوم گره‌خورده است.
سرویس اقتصادی نوآوران | تورم مسکن خصوصا از سال ۹۸ به این سو از نرخ میانگین تورم در کشور جلوتر بوده است و هر سال بیش از نرخ تورم به نرخ اجاره‌ها افزوده شده است. اما پیگیری اخبار اقتصادی نشان می‌دهد سرعت تورم در سال گذشته گرفته شده و احتمالا در سال جدید هم این روند ادامه پیدا می‌کند. سرنوشت مستاجران، اما علاوه بر تورم به چند عامل دیگر مثل قیمت مسکن، نرخ دلار، وام ودیعه مسکن، برنامه‌ها و سیاست‌های کلان دولت و طبق معمول خوش‌شانسی و بداقبالی‌های مرسوم گره‌خورده است.
برای پیگیری وضعیت اجاره بها در کشور به سراغ علی زهره وند، کارشناس صنعت ساختوساز رفته‌ایم.
*در این مصاحبه قصد داریم به بررسی وضعیت بازار اجاره‌بها در ایران بپردازیم. افزایش قیمت‌ها در این بخش در سال‌های اخیر به یک بحران جدی تبدیل شده است. سوال اول ما این است که چرا با وجود کاهش قدرت خرید مردم، شاهد افزایش مداوم قیمت اجاره‌بها هستیم؟ در شرایط کنونی چه عوامل اقتصادی باعث این روند شده است؟
در ابتدا باید بگویم که افزایش قیمت اجاره‌بها به عوامل مختلفی بستگی دارد. یکی از اصلی‌ترین دلایل، مشکلات عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. با کاهش توان خرید مسکن از سوی مردم، بسیاری به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند که این موضوع باعث افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی اجاره‌ای شده است. از سوی دیگر، کمبود عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره و محدودیت در تولید مسکن به دلیل نوسانات اقتصادی، بحران تحریم‌ها و رکود در صنعت ساختمان، فشار زیادی به بازار اجاره وارد کرده است. علاوه بر این، تورم عمومی، افزایش هزینه‌های تولید مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نبود تسهیلات کافی برای بخش خصوصی در تولید مسکن، همه دست به دست هم داده‌اند تا قیمت اجاره‌ها همچنان روند افزایشی خود را ادامه دهند.
*با توجه به نوسانات ارزی و تورم که به نظر می‌رسد تأثیر زیادی بر افزایش قیمت‌ها گذاشته، آیا سیاست‌های کلان اقتصادی کشور، از جمله سیاست‌های پولی و ارزی، در این روند تأثیرگذار بوده‌اند؟
سیاست‌های اقتصادی کشور به شدت بر بازار مسکن و به تبع آن اجاره‌بها تأثیرگذار بوده است. به ویژه تحریم‌ها و نوسانات ارزی باعث شده است که واردات مواد اولیه برای ساختوساز به شدت گران شود و این هزینه‌ها مستقیماً به قیمت تمام‌شده مسکن و اجاره‌بها منتقل می‌شود. از طرفی، نرخ بالای ارز باعث کاهش قدرت خرید مردم و در نتیجه افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در مناطق شهری شده است. همچنین، سیاست‌های پولی و افزایش نرخ بهره بانکی نیز باعث کاهش تمایل افراد به خرید مسکن و افزایش فشار بر بازار اجاره می‌شود. در واقع، این سیاست‌ها نه تنها نتواسته‌اند تورم را کنترل کنند، بلکه شرایط را برای مستأجران سخت‌تر کرده است.
*آیا وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن به ویژه در مناطق کلان‌شهری، مانند تهران، به گونه ای است که این افزایش اجاره‌بها ادامه‌دار باشد؟ و آیا نهادهای دولتی به اندازه کافی در تولید مسکن و واحدهای اجاره ای دخالت دارند؟
به طور کلی، وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران به شدت نامتعادل است؛ در حالی که در کلان‌شهرهایی مانند تهران، تقاضا برای اجاره مسکن به طور قابل توجهی افزایش یافته، عرضه واحدهای مسکونی مناسب برای اجاره محدود است. این وضعیت به دلیل محدودیت‌های اقتصادی و مشکلات در تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، به ویژه در سال‌های اخیر که رکود مسکن بیشتر شده است، بدتر شده است. دولت و نهادهای دولتی در بخش مسکن فعال هستند، اما در عمل توانسته‌اند تأثیر زیادی در تولید مسکن با کیفیت و قابل دسترس برای عموم جامعه بگذارند. سیاست‌هایی مانند ارائه زمین‌های ارزان‌قیمت برای ساخت مسکن یا اعطای تسهیلات به بخش خصوصی می‌تواند تأثیرگذار باشد، اما این سیاست‌ها به دلیل اجرای نامناسب یا طولانی بودن زمان پیاده‌سازی، نتوانسته‌اند پاسخگوی تقاضای روزافزون مسکن اجاره‌ای باشند.
* در بسیاری از مواقع، افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی را به عنوان یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌بینیم. از نظر شما، این هزینه‌ها چگونه به صورت غیرمستقیم به مستأجران منتقل می‌شود؟
این مسأله واقعاً یک چالش جدی است. افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی، به ویژه در شرایط تحریم و تورم، به طور مستقیم باعث افزایش هزینه‌های ساخت مسکن می‌شود. این هزینه‌ها در نهایت به قیمت اجاره مسکن منتقل می‌شوند. در واقع، مالکان و سرمایه‌گذاران مسکن به منظور جبران این هزینه‌ها، اجاره‌ها را افزایش می‌دهند. علاوه بر این، وقتی هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد، تمایل به خرید مسکن کاهش پیدا می‌کند و بسیاری از افراد به اجاره‌نشینی روی می‌آورند. این وضعیت فشار بیشتری به بازار اجاره وارد می‌کند و باعث افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌شود. در نهایت، مستأجران مجبور به پرداخت اجاره‌بهای بالاتر هستند و این افزایش قیمت‌ها تأثیرات منفی بر وضعیت معیشتی مردم دارد.
* آیا سیاست‌هایی مانند سقف‌گذاری اجاره‌بها یا ایجاد مسکن حمایتی در کوتاه‌مدت و بلندمدت می‌تواند به کنترل اجاره‌بها کمک کند؟ در صورتی که این سیاست‌ها به درستی پیاده‌سازی نشوند، چه مشکلاتی به وجود خواهد آمد؟
سقف‌گذاری اجاره‌بها به عنوان یک راهکار موقت ممکن است در کوتاه‌مدت باعث کاهش فشار بر مستأجران شود، اما در بلندمدت می‌تواند اثرات منفی داشته باشد. وقتی دولت برای اجاره‌بها سقف تعیین می‌کند، ممکن است برخی مالکان از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کنند یا واحدهایی که اجاره می‌دهند، کیفیت کمتری داشته باشند. از طرف دیگر، این سقف‌گذاری می‌تواند باعث افزایش تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای شود و در نتیجه فشار بر بازار بیشتر گردد. بنابراین، برای حل مشکل اجاره‌بها، بهتر است به جای سقف‌گذاری، سیاست‌هایی برای افزایش عرضه مسکن، تشویق به ساخت مسکن ارزان و بهبود دسترسی به تسهیلات مالی برای مستأجران اتخاذ شود. مسکن حمایتی نیز می‌تواند در بلندمدت به حل این مشکل کمک کند، اما این مسأله نیازمند بودجه و سرمایه‌گذاری قابل توجه از سوی دولت است.
*در نهایت، از نظر شما چه راهکارهایی می‌تواند به حل این بحران کمک کند؟
برای حل بحران اجاره‌بها، نیاز به یک رویکرد جامع و بلندمدت داریم. اولاً، افزایش تولید مسکن باید در اولویت قرار گیرد. دولت باید از طریق تسهیلات ویژه، تشویق بخش خصوصی به ساخت مسکن ارزان‌قیمت و افزایش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکن اجتماعی، عرضه مسکن را افزایش دهد. ثانیاً، باید سیاست‌هایی برای بهبود شرایط مالی مستأجران و کاهش هزینه‌های زندگی آن‌ها اتخاذ شود، به‌ویژه برای قشرهای آسیب‌پذیر. همچنین، باید نظارت بر بازار اجاره تقویت شود تا از اجحاف مالکان جلوگیری شود. در نهایت، لازم است که در سیاست‌های اقتصادی کشور بازنگری شود تا فشارهای تورمی کاهش یابد و تأثیرات آن بر بازار مسکن و اجاره کم شود.
این مصاحبه به بررسی دقیق و جامع وضعیت اجاره‌بها در ایران، علل افزایش قیمت‌ها و راهکارهای ممکن برای کاهش فشار بر مستأجران پرداخته است. نظرات ارائه‌شده توسط کارشناس مسکن نشان‌دهنده ابعاد مختلف این مشکل و نیاز به سیاست‌های کلان اقتصادی و اجتماعی برای حل آن است.