پرسش و پاسخ قضایی

*آیا قانون الزام به ثبت رسمی املاک، مواردی که به ثبت نرسیده‌اند را نیز شامل می‌شود؟

تاریخ نظریه: 1403.11.27
شماره نظریه: 7-1403-552
شماره پرونده: 1403-75-552ح

استعلام:
۱) آیا ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 املاکی را که در جریان ثبت هستند و تا کنون در دفتر املاک به ثبت نرسیده‌اند را شامل می‌شود؟
۲) آیا عقود و ایقاعات موضوع ماده یک قانون یاد شده که پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون صورت گرفته‌اند نیز باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسند؟
در صورت شمول، در اجرای تبصره 5 ماده یک قانون، تکلیف مرجع قضایی در پذیرش این عقود و ایقاعات دارای ابهام است و باید در آئین‌نامه از آن رفع ابهام شود؟
۳) در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ملاک مرجع احراز اعمال فسخ توسط دارنده حق فسخ چیست؟
۴) در تبصره 3 ماده یک قانون در خصوص چگونگی بارگذاری گواهی حصر وراثت در خصوص املاک در جریان ثبت تعیین تکلیف نشده و صرفاً به املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی اشاره شده است. در خصوص حکم مقرر در ماده 3 قانون چنان چه به هر دلیل متعاملین از انجام معامله منصرف شوند و یا از آن خودداری کنند، راجع به لغو یا عدم لغو پیش‌‌ نویس تنظیمی و نحوه اقدام در این خصوص تعیین تکلیف نشده و باید در آئین‌نامه به آن تصریح شود.
۵) در تبصره 2 ماده 3 قانون به منظور جلوگیری از هر گونه سوء استفاده احتمالی و هم چنین هرج و مرج در نحوه انتخاب دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند توسط مشاوران املاک و ترتیب ارجاع و مجاز بودن یا نبودن مشاوران املاک در دفترخانه در شهری خارج از محدوده فعالیت خود باید تعیین تکلیف شود؟ هم چنین به نظر می‌رسد در فرض نبود دفتر اسناد رسمی در حوزه فعالیت مشاوران املاک باید در آئین‌ نامه پیش‌بینی لازم صورت گیرد.
۶) در تبصره 2 ماده 3 قانون باید مقصود از سند رسمی مشخص شود؛ آیا تمامی املاک؛ اعم از املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و املاک در جریان ثبت را شامل می‌شود؟
۷) در ماده 8 قانون یاد شده، نحوه اقدام و ثبت در دفتر الکترونیک املاک چگونه است؟
۸) به موجب ماده 8 قانون مراجع قضایی مکلف به ثبت تصمیمات موضوع این ماده در سامانه شده‌اند؛ آیا باید در پرونده‌ها نیز وزارت جهاد کشاورزی و یا کارشناسان مربوطه الزاماً نقاط یو تی ام (مختصات جغرافیایی) را هم ذکر کنند تا ثبت امکانپذیر باشد.
۹) در ماده 10 قانون به اخذ سند رسمی مالکیت اشاره شده است؛ ‌این در حالی است که در برخی حقوق مانند سرقفلی صدور سند مالکیت امکانپذیر نیست و به نظر می‌رسد در خصوص چنین مواردی باید در آئین‌نامه تعیین تکلیف شود.
۱۰) در صورت صدور رأی وفق قوانین خاص؛ مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388، آیا باید رأی در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی بارگذاری شود؟
۱۱) ذیل تبصره یک ماده یک قانون با حکم ذیل ماده 10 در فرضی که شخص ثالث با حسن‌ نیت و بی‌ اطلاع باشد، در تعارض می‌باشد. در تبصره یک ماده یک حکم طرح دعوای فسخ نسبت به چنین شخصی با رعایت قیودی پذیرفته شده است؛ اما در ماده 10 اساساً چنین حقی پیش‌بینی نشده است.
۱۲) در تبصره یک ماده 10 قانون در صورتی که در خصوص ملک مورد تقاضا بانک اطلاعاتی کاداستر ناقص و تشخیص پلاک غیر ممکن باشد، نحوه اقدام چگونه خواهد بود؟ سازمان ثبت اسناد و املاک در این خصوص چه تکلیفی دارد؟
۱۳) تبصره 7 ماده 10 قانون آیا مقصود از مرجع صالح، مرجع قضایی است و یا آن که مراجع شبه‌ قضایی را نیز شامل می‌شود؟
آیا دفاتر اسناد رسمی مطابق ماده 2 قانون مکلف به ثبت قرارداد اجاره نیز می‌باشند؟
۱۴) در تبصره 9 ماده 10 قانون نحوه اجرای حکم این تبصره در صدور اسناد دارای کاربری کشاورزی مبهم است. آیا در مرحله نخست و پس از ابلاغ قانون تمامی اراضی با هر مساحتی را شامل می‌شود؟
۱۵) به نظر می‌رسد در اجرای ماده 12 قانون باید در تمام ساعات صبح و عصر دسترسی به دفاتر اسناد فراهم باشد و در این امر در عمل مشکلاتی را در پی خواهد داشت.

پاسخ:
۱) نظر به این که ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، تمامی املاکی را که فاقد سند رسمی مالکیت است در بر می‌گیرد، در فرض سؤال که تقاضای ثبت ملک تقدیم و عملیات مقدماتی آغاز شده است؛ اما ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده است، صرف درخواست ثبت ملک و انجام برخی عملیات مقدماتی موجب خروج از عنوان ملک “فاقد سند رسمی” نمی‌شود و وضعیت چنین املاکی تابع احکام مقرر در ماده 10 قانون یاد شده و تبصره‌های آن است.
۲) اولاً، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 برای ثبت تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است؛ حکم این ماده مبنی ‌بر ثبت معاملات و تعهد انجام این اعمال حقوقی در سامانه یاد شده، در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت (تبصره 4 ماده یک) و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع ‌به آن ها، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده 10 این قانون (موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی) مجری می‌باشد.
ثانیاً، حکم مقرر در تبصره 5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب‌ کننده می‌باشد.
۳) اولاً، نظر به این که فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449، 450 و 451 قانون مدنی مؤید این دیدگاه است.
ثانیاً، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد و یا چنان چه ادعای فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رأی مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنان چه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آن که طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار کنند، ثبت آن مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری نمی‌باشد. ثالثاً، احراز فسخ قرارداد توسط مرجع قضایی یا داوری تابع عمومات حاکم بر این قضیه است.
۴) حکم مقرر در تبصره 3 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است که انجام آن، تکلیف مرجع صدور گواهی یاد شده است و به نحو مطلق است. بخش دوم این تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفاً در خصوص اشخاصی قابلیت اعمال دارد که مالک ملک دارای سابقه ثبتی باشند.
۵) با توجه به حکم مقرر در ماده 10 آئین‌ نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403 طرفین پیش‌ نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش‌ نویس قرارداد در سامانه، برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیش‌نویس قرارداد از سامانه حذف می‌شود.
وفق تبصره همین ماده، پیش از سپری شدن مهلت یاد شده نیز هر یک از طرفین پیش‌ نویس قرارداد می‌توانند با مراجعه به سامانه یا دلال معـاملات امـلاک که پیـش‌ نویس را در سـامانه درج کرده اسـت، پیش‌ نویس قرارداد را از سامانه حذف کنند. بر این اساس، در صورت انصراف طرفین از انجام معامله یا خودداری از آن، مطابق ماده یاد شده و تبصره آن تعیین تکلیف شده است.
۶) در ماده 8 آئین ‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403 به تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تهیه دستورالعمل راجع به انعکاس پیش‌ نویس قرارداد به دفاتر اسناد رسمی بر اساس شاخص‌هایی از قبیل محدوده جغرافیایی حوزه ثبتی، محل تهیه پیش‌ نویس قرارداد و سقف حق‌التحریر دفترخانه تصریح شده است؛ لذا با تهیه این دستورالعمل، ابهامات مذکور در فرض سؤال مرتفع خواهد شد.
۷) با توجه به ماده 14 آئین ‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، حکم مقرر در تبصره 2 ماده 3 این قانون و تنظیم و ثبت قراردادهای یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک قانون صرفاً ناظر بر املاکی است که دارای سند رسمی مالکیت است و املاکی که عملیات ثبتی آن‌ها خاتمه نیافته باشد را شامل نمی‌شود.
۸) در اجرای ذیل ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، دفتر الکترونیک املاک باید در بستر سامانه به‌ گونه‌ای طراحی شود که به محض بارگذاری آراء مذکور در این ماده، مراتب به صورت خودکار در سوابق مربوط به هر پلاک ثبتی درج شود.
۹) به صراحت ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، مراجع مذکور در این ماده مکلفند آراء قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند؛ بر این اساس درج مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) در سامانه، امری ضروری است.
۱۰) حق واگذاری محل مذکور در ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، حقـی تبـعی اسـت و توأم با انـتقال منافع قابلیـت انتـقال دارد؛ بنـابراین در فرض سؤال، چنان چه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد، موضوع مشمول ماده یک این قانون و احکام مقرر برای الزام به ثبت قرارداد است.
۱۱) با توجه به عنوان و فلسفه وضع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، مقصود از “سند رسمی” در عبارت “فاقد سند رسمی” مندرج در ماده 10 این قانون، سند تنظیمی در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی برای اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی است و املاکی که فاقد چنین سندی هستند و در مورد آن ها رأی دادگاه صادر شده است؛ هر چند رأی دادگاه مشمول تعریف سند رسمی موضوع ماده 1287 قانون مدنی است؛ اما هم چنان مشمول عبارت اموال غیر منقول “فاقد سند رسمی” هستند و ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین منافع و یا حقوق موضوع این ماده در سامانه “ساماندهی اسناد غیر رسمی” امری ضروری به نظر می‌رسد.
شایسته ذکر است در مواردی که رأی باید از طریق اجرای احکام دادگاه اجرا شود، به نظر می‌رسد تا زمانی‌ که مانع قانونی برای اجرای رأی نباشد، صرف عدم ثبت در سامانه مانع اجرای رأی دادگاه نیست. بنا به مراتب پیش‌ گفته و به قیاس اولویت در فرض سؤال، صدور رأی و اتخاذ تصمیم از سوی کمیسیون‌ها و یا هیأت‌های حل اختلاف موضوع قوانین خاص مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388، مدعی را از بارگذاری اطلاعات مربوط به این آراء و تصمیمات در سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، بی‌نیاز نمی‌کند.
۱۲) وفق صدر تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، موارد موضوع تبصره یاد شده ناظر بر دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون ثبت شده است؛ در حالی که حکم ماده 10 قانون یادشده ناظر بر ثبت ادعاهای راجع به عین و حق انتفاع و حق ارتفاق یا منافع موضوع این ماده و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده است که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی است.
شایسته ذکر است در موارد شمول ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در صورتی که دارنده سند عادی مالکیت، در راستای تکلیف مقرر در ماده یادشده اقدامات لازم را انجام داده باشد و اشخاص ثالث با بارگذاری اسناد خلاف واقع و یا انجام معاملات معارض، سند مالکیت اخذ کرده باشند، تمام دعاوی راجع به آن؛ از جمله اثبات مالکیت و یا ابطال سند مالکیت قابل استماع خواهد بود؛ حتی اگر منتقل‌الیه دارای حسن نیت و بی‌ اطلاع از معاملات معارض و مالکیت قبلی باشد.
۱۳) بر اساس ذیل تبصره یک ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک مشخص شده است و صرف نظر از صحت و سقم موضوع منعکس شده به عنوان ابهام، موجبی برای صدور نظریه مشورتی وجود ندارد.
۱۴) هر چند در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 بر تکلیف مدعیان؛ از جمله به طرح دعوای مرتبط در مراجع قضایی تصریح شده و از مراجع شبه‌ قضایی ذکری به میان نیامده است؛ اما از آن جا که در ادامه همین ماده عبارت «هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت» آمده است، از جمله این اقدامات قانونی می‌تواند اقدام بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و طرح موضوع نزد هیأت حل اختلاف موضوع این ماده باشد.
بر این اساس، عبارت اثبات ادعا نزد مرجع صالح در تبصره 7 این ماده؛ اعم از مراجع قضایی و شبه‌ قضایی است که در خصوص ادعای مالکیت وفق مقررات قانونی اتخاذ تصمیم می‌کنند.
۱۵) هر چند مطابق عمومات حاکم در صورت مراجعه اشخاص، دفاتر اسناد رسمی قرارداد اجاره نیز تنظیم می‌کنند؛ اما مثال‌های مطرح شده در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تصریح به “ثمن” و هم چنین تصریح به وصول مالیات وفق مأخذ اعلامی در تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی که صرفاً ناظر بر قراردادهای راجع به انتقال عین است، همگی دلالت بر آن دارد که هـدف از وضـع ماده 2 یاد شـده ایجاد تکلیف در خصوص تنظیم و ثبت قراردادهایی است که مشابه مثال‌های مذکور در این ماده موضوع قرارداد انتقال عین و یا تعهد به آن است؛ صرف نظر از توصیفی که از سوی طرفین به عمل می‌آید و بر این اساس، حکم این ماده، منصرف از قراردادهای راجع به انتقال منافع است.
۱۶) حکم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، ناظر بر تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر صدور سند مالکیت با لحاظ قیود مذکور در این تبصره از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون است و اجرای این حکم موکول به ایجاد سامانه موضوع این ماده و غیر آن نمی‌باشد و به صراحت تبصره یاد شده با رعایت دیگر قیود مذکور در این تبصره، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است برای اراضی کشاورزی یاد شده با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند.
۱۷) از عبارات «به‌گونه‌ای که کمتر از 44 ساعت در هفته نباشد» و «به ‌طور متعارف در طول ساعات روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند» مذکور در ماده 12 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 چنین مستفاد است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با لحاظ مقتضیات هر محل و حجم معاملات آن محل، در برخی حوزه‌ها برای دفاتر اسناد رسمی ساعات کار در عصر نیز تعیین می‌کند.