میانبرهایی برای ساخت مسکن ارزان

آخرین آمارها از خانه به دوشی که توسط مرکز آمار در سال 1400 منتشر شده است، نشان می‌دهد که بیش از ۵۵ درصد خانوارهای شهری و ۲۵ درصد خانواده های روستایی، مستاجر هستند.
بنابراین می توان گفت که به طور میانگین، ۳۱ درصد کل جمعیت کشور مستاجر هستند و 8 درصد نیز در خانه‌های سازمانی زندگی می کنند. بقیه جمعیت کشور نیز مالک و صاحبخانه هستند، البته این آمار در برخی از شهرهای کشور ممکن است متفاوت باشد.
مثلا بر اساس آمارهای سال ۱۴۰۰، ۵۱ درصد جمعیت تهران مستاجر هستند؛ این در حالی است که آمارهای سال ۹۸ نشان می دهد که تعداد این مستاجران، ۴۳ درصد بوده است. طی دو سال، این عدد با رشد ۸ درصدی مواجه شد.

براساس گزارش مرکز آمار، در سال ۱۴۰۲، سه استان در ایران هزینه‌های اجاره و مسکن بالاتری نسبت به متوسط کشوری داشتند.
در سال مذکور، استان تهران با میانگین ۱۸۲ میلیون تومان، بیشترین هزینه را به خود اختصاص داد. استان فارس با رقم ۹۸ میلیون و ۹۰ هزار تومان در جایگاه دوم قرار گرفت که تقریباً نصف هزینه اجاره و مسکن استان تهران بود.
استان البرز نیز با ۹۴ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان در جایگاه سوم قرار گرفت.
در سوی دیگر، استان ایلام با متوسط هزینه ۳۴ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان کمترین هزینه اجاره و مسکن را ثبت کرده است. پس از آن، استان سمنان با ۳۵ میلیون و ۲۶۰ هزار تومان و استان آذربایجان غربی با ۳۷ میلیون و ۸۰ هزار تومان در جایگاه‌های بعدی قرار دارند.

مستأجران و سبد کوچک نیازهای اولیه

در همین خصوص حسن بختیاری، کارشناس مسکن طی گفت و گویی با خبرنگار نوآوران با بیان این که بر اساس آمارهای رسمی مرکز آمار تعداد مستاجران در سراسر کشور در سال 1335 حدود 750 هزار و 110 خانواده بودند، گفت: در این سال‌ها تعداد صاحبخانه حدود 2 میلیون و 417 نفر بوده که با گذشت تنها او سال یعنی در سال 1345 تعداد مالکان به مستاجران 3.6 برابر افزایش یافت.
این کارشناس مسکن ادامه داد: البته روند صعودی تعداد مالکان به مستأجران در سال‌های بعد نیز افزایش یافت و براساس آمارهای رسمی، تعداد مالکان در سال 1355 حدود 4 میلیون و 709 هزار و888 خانوار بوده که در این بازه زمانی تعداد مستأجران حدود یک میلیون و 4 هزار و 122 خانوار بوده است.
از این رو با یک حساب سرانگشتی می‌توان دریافت تعداد مالکان به مستاجران در این سال نیز 4.6 برابر بوده است.

اما زمانی که کشور وارد 8 سال جنگ تحمیلی شد، مسئولان با تبیین و راهکارهای اساسی توانسته‌اند این وزنه مطلوب را همچنان حفظ کنند. با وجود وقوع جنگ تحمیلی اما میزان مالکان به مستاجران در سال 1365 حدود 5.9 برابر بوده است.
بختیاری با بیان این که با ورود کشور به دهه 70 متاسفانه وضعیت مالکان به مستاجران هر سال بدتر از سال قبل شد، خاطرنشان کرد: طی دهه 70 به یکباره سیر صعودی مالکیت به اجاره شیب نزولی گرفت و در این سال تعداد مستأجران 4.4 برابر شد. در سال 1385 این روند به صورت چشمگیری تغییر یافت و تعداد مالکان به مستاجران به عدد 2.7 برابر ریزش کرد.

به گفته این کارشناس از دهه 80 تا کنون وضعیت استجاری در کشور هر سال وخیم تر شده و در دهه 1390 تعداد مالکان به مستاجران تنها 2.1 برابر بود و بر اساس آخرین آمار منتشر شده در سال ۱۴۰۰، بیش از ۵۵ درصد از خانوار‌های شهری و بیش از ۲۵ درصد از خانوار‌های روستایی به عنوان مستاجر در حال زندگی هستند.
در سال ۱۴۰۱ حدود ۶۸.۰۷ درصد از خانوار‌های شهری دارای واحد مسکونی ملکی و ۲۳.۷ درصد از خانوار‌های شهری دارای واحد مسکونی اجاره‌ای بوده‌اند. همچنین ۸۸.۶۳ درصد از خانوار‌های روستایی دارای واحد مسکونی ملکی و ۴.۹۶ درصد از خانوار‌های روستایی دارای واحد مسکونی اجاره‌ای بوده‌اند. این آمار در سال 1402 وضعیت نا مطلوب تری به خود گرفت.

وی در پاسخ به این سوال که چرا تعداد مستاجران از دهه 70 به بعد در حال افزایش است، گفت: به جز رشد جمعیت و کاهش پروانه ساخت و ساز تورم، مسائل سیاسی و فقدان برنامه ریزی منسجم برای ساخت مسکن، جهش قیمت مسکن حاصل از نرخ تورم و سرمایه ای و افزایش قیمت زمین از دلایل اصلی افزایش مستأجران است.

به گفته بختیاری قیمت مسکن از سال 97 تا 1400 رکورد جهش را شکسته و به نوعی با رشد فزاینده‌ای روبه رو شد برای اثبات این مدعا می توان عنوان کرد که بر اساس آمارها متوسط قیمت یک ساله مسکن در تهران در سال 1397 حدود 8 میلیون و 230 هزار تومان بوده که این قیمت نسبت به سال 1396 حدود 70درصد رشد داشته است.
وی می گوید: در شهر تهران، از متوسط هر متر ۴ میلیون تومان در سال ۹۲ به ۲۳ میلیون تومان در سال ۹۹ رسید که نشان می‌دهد قیمت مسکن در شهر تهران در این سال‌ها ۴۷۵ درصد افزایش پیدا کرده است.

بختیاری با بیان این که رشد قیمت مسکن باعث افزایش اجاره بها نیز شد، خاطرنشان کرد: صرف هزینه بالای مستاجران برای پرداخت اجاره باعث شد این اقشار طی این سال‌ها اندوخته قابل قبولی برای خرید ملک نداشته باشند و حتی مجور شدند به مرور زمان سبد نیازهای اولیه را هر سال کوچک‌تر کنند تا بتوانند پاسخ گوی هزینه‌های ملک استجاری شوند.

بختیاری در ادامه با بیان این که تامین مسکن حداقلی برای آحاد مردم هر جامعه از اصلی‌ترین وظایف نظام حاکم است و معمولا دولت‌‌‌ها با تدوین سیاست‌‌‌هایی سعی در تامین آن دارند، مطرح کرد: در کشور ما با اختصاص تمامی ‌‌‌امکانات به شهرهای موجود به‌خصوص مراکز استان‌‌‌ها و عدم‌ایجاد شهرهای جدید متناسب با میزان رشد جمعیت، تمرکز اشتغال و امکانات در چند کلان‌شهر باعث مهاجرت و به تبع آن رشد جمعیت این شهرها و در نتیجه کمبود زمین نسبت به جمعیت شده که در اثر آن تقاضا افزایش و عرضه کاهش یافته و قیمت زمین به طرز افسار‌گسیخته‌ای دچار تورم و رشد شد، طبیعتاً در چنین حالتی تامین مسکن حداقلی حتی در حد مسکن‌‌‌های مهر نیز با قیمت‌های بالا انجام خواهد شد و توزیع عادلانه امکانات و ثروت بین مردم جامعه عملیاتی نمی‌شود.
به گفته این کارشناس مسکن ابتدا باید بدانیم هزینه‌‌‌های ساخت و احداث مسکن از چه بخش‌‌‌هایی تشکیل می‌شود؛ در کشور ما اصلی‌‌‌ترین هزینه‌‌‌های تامین مسکن در سه بخش هزینه زمین، هزینه طراحی و مجوزها، هزینه تهیه مصالح و اجرا خلاصه می‌شود، با توجه به این که میزان زمین قابل سکونت در کشور ما حتی چند برابر بیشتر از نیاز است و دولت به راحتی امکان تامین و واگذاری آن به‌‌‌صورت رایگان به اشخاص را دارد و از طرفی هزینه‌‌‌های مجوزها که در نهایت قرار است به جیب دولت برود قابل حذف است حدود ۵۰ تا ۶۰‌ درصد از هزینه‌‌‌های ساخت کاهش یافته و باید به ۴۰‌درصد بقیه و نحوه تامین آن پرداخت، صرف نظر از این که کشور ما به چه میزان منابع و ثروت‌‌‌های مالی را در خود جای داده که می‌توان به راحتی از محل استخراج و صادرات آن ها تامین اعتبار کرد، می‌توان با مشارکت بخش خصوصی و شرکت‌های سرمایه‌گذار خارجی از محل واگذاری ساختمان‌‌‌ها و اراضی با کاربری تجاری، اداری، تفریحی و توریستی، درمانی، آموزشی، ورزشی و… در قالب B.O.T یا اجاره به شرط تملیک یا واگذاری قطعی ساخت منازل مسکونی را به صورت تهاتری به این اشخاص واگذار کرد.