پرسش و پاسخ حقوقی

پیش بینی قانون در خصوص “املاک فاقد سند” چیست؟

تاریخ نظریه : 1403/11/03
شماره نظریه : 7/1403/540
شماره پرونده : 1403-75-540ح

استعلام:
۱) به موجب مواد 2 و 7 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی در پرونده‌های مشمول، پس از استعلام سازمان ثبت اسناد و املاک بدون در نظر گرفتن تغییر کاربری، پاسخ ثبت را ارسال می‌کنند و این امر به صدور سند مالکیت منجر می‌شود؛ اما در حال حاضر حکم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و درج عبارت “بهره‌برداری کشاورزی” موجب اختلاف و ارائه تفاسیر مختلف شده است؛ به این توضیح که چنان چه پاسخ استعلام ارسال نشود، عملاً نقض غرض برای تسهیل در صدور سند رسمی است. به نظر می‌رسد این قانون صرفاً در مقام بیان عدم لزوم رعایت حد نصاب موضوع قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب 1385 می‌باشد تا صدور سند رسمی مالکیت را تسهیل کند. بنابراین، در مقام جمع بین مواد یاد شده می‌توان گفت وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی مکلفند نظر مثبت خود را اعلام و در صورت تغییر کاربری، بر اساس وظیفه ذاتی خود در مرجع قضایی طرح شکایت نمایند. خواهشمند است در این زمینه اعلام نظر فرمایید.
۲) با عنایت به ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، آیا پس از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن قانون، الزام پیش‌بینی شده برای مشاوران املاک فقط نسبت به ثبت اسناد رسمی حدنگار صادره پس از تاریخ مذکور در سامانه است و حق دلالی هم در همین مورد مشمول قانون است و یا آن که به نحو اطلاق ممنوع از تنظیم قولنامه هستند؟ نحوه محاسبه حق دلالی (کمیسیون) در موارد مختلف متفاوت است؛ نحوه نظارت بر مشاوران املاک چگونه است؟
۳) با توجه به لازم‌ الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، آیا ادامه فعالیت سامانه خودنویس وزارت راه و شهرسازی که هم چنان با تنظیم مبایعه‌ نامه عادی در سامانه معاملات غیر رسمی صورت می‌گیرد، مغایر قانون صدرالذکر نیست؟

پاسخ:
۱) اولاً، قانون‌گذار در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در مقام تسهیل صدور سند مالکیت حدنگار (کاداستری) به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای اراضی کشاورزی با رعایت قیود مندرج در این تبصره است و حکم تبصره یاد شده، ناسخ مقررات مذکور در قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ نیست؛ زیرا این قانون، متضمن احکام راجع به صدور سند مالکیت برای اراضی مشمول قانون یادشده بر اساس رأی هیأت‌ حل اختلاف موضوع ماده یک قانون؛ از جمله با رعایت تبصره ۳ ماده ۶ است. بر این اساس، چنان چه به دلیل فقدان شرط بهره‌ برداری کشاورزی، صدور سند مالکیت بر اساس تبصره ۹ ماده ‍۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ امکان‌پذیر نباشد، برای رسیدگی به درخواست ذی‌ نفع برای صدور سند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ منعی وجود ندارد.
ثانیاً، هر چند وفق ذیل تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون، فرع بر ارائه پاسخ مثبت وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر بهر‌ه‌ برداری کشاورزی است؛ اما چنان چه نظر آن وزارتخانه بر فقدان بهر‌ه‌ برداری کشاورزی باشد، هم چنان تکلیف آن مرجع به ارائه پاسخ باقی است
۲) اولاً، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌ های معاملات ملکی در خصوص املاک موضوع تبصره ۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ملزم به اقدام بر اساس ماده ۳ این قانون و آئین‌ نامه اجرایی آن مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ هستند و حق‌الزحمه دلالی آن‌ها نیز در حال حاضر تابع تعرفه‌های موجود است و در صورت تعیین تعرفه در اجرای تبصره یک ماده ۳ قانون یاد شده، بر اساس این تعرفه خواهد بود.
ثانیاً، در خصوص املاک خارج از حکم تبصره ۴ ماده یک قانون یاد شده، تا زمان لازم‌ الاجرا شدن ماده یک قانون، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی منعی در تنظیم قرارداد در خصوص املاک غیر منقول دارای سابقه ثبتی بر اساس رویه‌ و تعرفه‌های موجود ندارند.
ثالثاً، از آن‌ جا که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و آئین ‌نامه اجرایی ماده ۳ این قانون مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، در خصوص نظارت بر دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی حکم خاصی پیش‌ بینی نشده است، نظارت بر عملکرد آنان تابع دیگر مقررات حاکم است.
۳) اولاً، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 برای ثبت تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است که در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم‌ الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود، ثبت این معاملات و تعهد راجع به آن ها در سامانه یادشده از تاریخ صدور سند مالکیت (تبصره 4 ماده یک) و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع ‌به آن ها، یک سال پس از راه‌ اندازی رسمی سامانه موضوع ماده 10 این قانون (موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی) است.
ثانیاً، نظر به این‌که به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 «دلالان مـعامـلات امـلاک نمی‌توانند در معاملات موضوع مـاده یک این قانون مـبادرت به تنظـیم سـند عادی قرارداد نمایند» و با لحاظ آن‌که رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازم‌ الاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صـدرالذکر همـ چنان مـعاملات دیگری وجود دارد که مشمول حکم الزام به ثبت در سامانه‌ ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضـوع ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 به ثبت برسد.
شایسته ذکر است وفق ذیل ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی مطابق آئین‌ نامه اجرایی موضوع این ماده خواهد بود.
ثالثاً، در ماده 3 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره ‌بها مصوب 1403 که به عنوان تبصره 7 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی به تصویب رسیده است،‌ دستگاه‌های اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، معاملاتی، بهره‌برداری، انشعابات، اشتراک اینترنت و به ‌طور کلی اطلاعات مورد نیاز املاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده‌اند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خود اظهاری موضوع این ماده و ماده 54 مکرر این قانون از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده‌اند. سامانه موضوع ماده 3 یادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 بوده و برای ثبت معاملات راجع ‌به اموال غیر منقول نبوده و صرفاً ثبت داده‌های راجع به این املاک را شامل می‌شود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع ‌به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده 3 یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمی‌باشد؛ اما حکم مقرر در ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌ بها مصوب 1403 (تبصره 9 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) از حیث تکلیف وزارت راه و شهر سازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (بند یک تبصره 9) و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات امـلاک و مستغلات کشور (چنان چه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد) با راه ‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 موضوعاً منتفی است.