پرسش و پاسخ حقوقی

آیا تخلیه ملک با پرداخت بخشی از ودیعه، امکان پذیر است؟

تاریخ نظریه : 1400-08-19
شماره نظریه : 7-1400-779
شماره پرونده : 1400-29/1-779 ح

استعلام:
۱) چنان چه دادگاه حکم بر تخلیه صادر کند و مستأجر مبلغی بابت ودیعه به مؤجر پرداخت کرده باشد، آیا دادگاه ضمن صدور حکم به تخلیه، باید تصریح کند که تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر است؟
۲) آیا منوط کردن تخلیه به پرداخت ودیعه به مستأجر موضوع ماده 4 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376، خاص دستور تخلیه است یا اطلاق دارد و دستور تخلیه و صدور حکم به تخلیه را نیز شامل می‌شود؟

پاسخ:
۱ و ۲) برابر اطلاق ماده 4 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به مؤجر منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط مؤجر از مستأجر اخذ شده است؛ بنابراین تا زمانی که مؤجر وجه یا سند مزبور را به مستأجر یا واحد اجرا ندهد، امکان تخلیه و تحویل عین مستأجره به مؤجر وجود ندارد؛ در لزوم قید تخلیه در قبال استرداد سند یا ودیعه، تفاوتی بین دستور تخلیه یا حکم تخلیه وجود ندارد. بدیهی است در صورتی که مؤجر مدعی طلب بابت اجور معوقه باشد، می‌تواند با تقدیم دادخواست همزمان مطالبه طلب و تأمین خواسته، توقیف مبلغ تودیع‌شده بابت ودیعه را درخواست کند.

پیش بینی قانون جهت تسویه هزینه تعمیرات واحد اجاری چیست؟

تاریخ نظریه : 1401-07-19
شماره نظریه : 7-1401-411
شماره پرونده : 1401-29/1-411 ح

استعلام:
نظر به این‌ که به صراحت ماده 21 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356، در فرض لزوم انجام تغییرات اساسی در مورد اجاره، مستأجر صرفاً می‌تواند مخارج آن را تا حداکثر معادل شش ماه اجاره ‌بها به حساب مؤجر بگذارد و از سوی دیگر با لحاظ ناچیز بودن اجرت ‌المسمی در قراردادهای اجاره و تورم موجود در هزینه‌های لازم برای انجام تعمیرات، این پرسش مطرح می‌شود که آیا محاکم محق به انجام کارشناسی (در مرحله دادرسی و یا مرحله اجرای احکام با اعمال ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356) برای به روز رسانی هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و اخذ آن از مؤجر هستند یا ملزم به همان مبلغ حداکثر اجاره‌ بهای مندرج در ماده 21 صدرالذکر می‌باشند؟

پاسخ:
حکم مقرر در ماده 21 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 حکمی خاص و آمره است. قانون‌گذار در این ماده به منظور رفع ضرر از مستأجر به سبب عدم انجام تعمیرات کلی مورد اجاره توسط مؤجر برای مستأجر حق فسخ اجاره را پیش ‌بینی کرده است و در صورت عدم استفاده از این حق، مستأجر صرفاً می‌تواند مخارج تعمیرات کلی را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌ بها به حساب مؤجر بگذارد؛ بر این اساس مستأجر نمی‌تواند به استناد حکم کلی ماده 486 قانون مدنی، اعمال ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 و الزام مؤجر به انجام تعمیرات و یا انجام تعمیرات توسط خود و اخذ هزینه‌های مازاد بر معادل شش ماه اجاره‌‌ بها از مؤجر را خواستار شود و دعوای مستأجر در این خصوص محکوم به رد است.

تقسیم مبلغ عوارض ساختمان امکان پذیر است؟

تاریخ نظریه : 1403-08-02
شماره نظریه : 7-1403-386
شماره پرونده : 1403-66-386ع

استعلام:
از آن جا که عوارض صدور پروانه ساختمانی برای طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی خارج از محدوده خدماتی و حریم شهر‌ها و محدوده روستاها که توسط شورای اسلامی بخش دریافت می‌شود، گاهی ارقام قابل توجهی است که متقاضیان از عهده پرداخت یک‌ جای آن برنمی‌آیند و درخواست تقسیط در پرداخت عوارض طی چند مرحله را دارند، آیا تقسیط مطالبات و عوارض ناشی از صدور پروانه‌های ساختمانی و هم چنین تقسیط جرایم صادره توسط کمیسیون موضوع تبصره 2 ذیل بند 3 ماده 99 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی با تصویب شورای بخش و تأیید هیأت تطبیق امکان‌پذیر است؟ توضیح آن که، در موارد مشابه، مطالبات وزارت‌خانه‌ها و مؤسسات دولتی از اشخاص حقیقی به استناد بند 2 آئین‌ نامه ماده 47 قانون محاسبات عمومی کشور مصوب 1366 با اصلاحات بعدی و نیز مطالبات شهرداری‌ها در محدوده خدمات شهری به استناد ماده 32 آئین‌ نامه مالی شهرداری‌ها مصوب 12/4/1346 قابل تقسیط می‌باشد؛ هم چنین وفق ماده 38 آئین‌نامه مالی دهیاری‌ها مصوب 19/5/1382 هیأت وزیران، دهیار می‌تواند مطالبات خود از اشخاص را به صورت اقساط تا سی و شش ماه دریافت کند.

پاسخ:
اولاً، با توجه به ماده 38 آئین‌نامه مالی دهیاری‌ها مصوب 19/5/1382 هیأت وزیران، مطالبات دهیاری‌ها بابت عوارض صدور پروانه ساختمانی مطابق مقررات این ماده قابل تقسیط است.
ثانیاً، با توجه به این که جریمه تعیین شده در آرای کمیسیون موضوع تبصره 2 ذیل بند 3 ماده 99 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی متعلق به دهیاری‌ها نمی‌باشد و مشمول مطالبات مذکور در ماده 47 قانون محاسبات عمومی کشور مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی و آئین‌ نامه اجرایی ماده (47) قانون محاسبات عمومی کشور مصوب 1366 (با موضوع دادن مهلت و نحوه تقسیط بدهی اشخاص به وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و خسارت تأخیر تأدیه) مصوب 9/5/1384 هیأت وزیران است؛ بنابراین در خصوص جریمه یادشده وفق این ماده و آئین‌نامه اجرایی آن رفتار می‌شود.

مالیات ملک تجاری بر اساس کدام معیار محاسبه می شود؟

تاریخ نظریه : 1398-06-26
شماره نظریه : 7-98-405
شماره پرونده : 98-96-405 ع

استعلام:
شخصی ملک خود را کاربری تجاری و با عقد بیع واگذار می‌کند و با مراجعه به اداره مالیات و دارای برای اخذ پاسخ استعلام دفاتر رسمی برای انتقال ملک اداره دارائی مستند به ماده 59 ق مالیات های مستقیم 2 نوع مالیات مطالبه می کند:
۱) مالیات نقل وانتقال قطعی ملک به نرخ 5 درصد؟
۲) مالیات انتقال حق واگذار محل به نرخ 2درصد؟ آیا اخذ چنین مالیاتی صحیح می باشد یا خیر؟ به عبارتی وقتی مالکیت ملک به طور کامل بدون صحبت در خصوص حق واگذار محل معامله می شود آیا اخذ مالیات نقل و انتقال قطعی ملک و هم چنین حق واگذاری محل صحیح است یا فقط باید مالیات نقل و انتقال قطعی ملک را دریافت کنند؟ با این توضیح که وفق تبصره 2 ذیل همین ماده، حق واگذاری محل به حق کسبه و پیشه یا حق تصرف محل یا حقوقی ناشی از موقعیت تجاری محل تفسیر شده است و اداره مالیات با عبارت فروش سرقفلی این نوع مالیات 2 درصدی را دریافت می کند، در حالی که در موارد متعددی ملکی که دارای کاربری تجاری است جدیدالاحداث بوده و هیچ گونه فعالیت تجاری در آن انجام نشده است و در حین معامله نیز اصلاً بحث سرقفلی در میان نبوده است.

پاسخ:
مستفاد از ماده 59 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره های این ماده، در مواردی که ملک با کاربری تجاری بدون منافع) صرفاً عین) انتقال می یابد، مشمول مالیات نقل و انتقال به نرخ پنج درصد به مأخذ ارزش معاملاتی است و چنان چه ملک مذکور به صورت عین و منافع (به طور کامل) انتقال داده شود، علاوه بر اخذ مالیات به نرخ فوق، نرخ دو درصد به مأخذ وجوه دریافتی توسط مالک نیز به عنوان حق واگذاری محل (بابت حق کسب، پیشه یا تجارت یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل) مالیات وصول خواهد شد.

راهکار اثبات مالکیت خودروی توقیفی کدام است؟

تاریخ نظریه : 1403-08-23
شماره نظریه : 7-1403-327
شماره پرونده : 1403-3/1-327ح

استعلام:
در خصوص دو فقره سفته قرار تأمین خواسته صادر و اجرای احکام با استعلام سیستمی یک دستگاه خودرو که صرفاً پلاک آن به نام خوانده است را توقیف کرده است. شخص ثالث با مراجعه به اجرای احکام و ارائه مستندات بسیار؛ از قبیل وکالت‌ نامه‌ها، مبایعه‌ نامه‌ها و برگ‌های بیمه واریزی در چند سال اخیر و اعلام این که هم اکنون وسیله نقلیه در تصرف اوست، تقاضای رفع توقیف می‌نماید. واحد اجرای احکام با استناد به مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 وی را به طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی ارشاد کرده است. با توجه به ماده 35 قانون مدنی که در اموال منقول تصرف را ملاک مالکیت دانسته و معترض به آن باید مبادرت به طرح دعوا کند، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:
اولاً) آیا مواد یاد شده اصولاً در خصوص احکام قطعی‌ الصدور است و یا آن که در خصوص قرار تأمین خواسته نیز صادق است؟
ثانیاً) آیا اتخاذ تصمیم دادگاه در خصوص درخواست ذی‌ نفع مبنی بر رفع توقیف و قرار صادره در زمره تصمیمات اداری است و یا آن که تصمیم قضایی است و یا صرف استعلام واحد اجرای احکام از دادگاه صادر کننده قرار تأمین خواسته و پاسخ اداری آن مرجع، کفایت می‌کند؟

پاسخ:
اولاً) توقیف خودرو در دو وضعیت ممکن است؛ نخست آن‌ که، حسب سوابق و پاسخ استعلام و مدارک رسمی خودرو متعلق به محکوم‌ علیه است و دیگر آن‌ که، خودرو در تصرف شخص محکوم‌ علیه باشد؛ در فرض سؤال، چنان چه سند رسمی مالکیت مال منقول (خودرو) به نام محکوم‌ علیه باشد، چنین مالی متعلق به محکوم‌ علیه تلقی می‌شود و صرف تصرف آن به وسیله شخص ثالث مانع توقیف آن نیست و طبق قسمت اخیر ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 عملیات اجرایی تعقیب می‌شود و شخص ثالث که مدعی مالکیت است باید برای اثبات ادعای خود مطابق ماده 147 این قانون به دادگاه شکایت کند و دادگاه پس از رسیدگی به شکایت ثالث اتخاذ تصمیم می‌کند.
ثانیاً) در صورت اعتراض شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده در اجرای قرار تأمین خواسته، باید مطابق مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 اقدام شود.

مفاد ماده 126 قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 و ماده 111 قانون آئین دادرسی کیفری مصوب 1392، مؤید این نظر است.
ثالثاً) تصمیم موضوع ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 مستلزم رسیدگی ماهیتی نیست و با لحاظ اطلاق و عموم ماده 6 دستور العمل ساماندهی و تسریع در اجرای احکام مدنی مصوب 30/7/1398 دادرس اجرای احکام مدنی با احراز شرایط موضوع این ماده، دستور رفع توقیف مال را صادر می‌کند؛ اما در فرض شمول ماده 147 همین قانون، مطابق رأی وحدت رویه شماره 725 مورخ 20/4/1391 هیأت عمومی دیوان عالی کشور اتخاذ تصمیم نهایی در خصوص اعتراض ثالث و تعیین تکلیف نهایی آن مستلزم رسیدگی و صدور حکم است.

چگونه می توان به “مانور متقلبانه” در شکایات تشبث کرد؟

تاریخ نظریه : 1400/03/25
شماره نظریه : 7/99/1986
شماره پرونده : 99-186/2-1986 ک

استعلام:
۱) چنان چه اقدامات متقلبانه به قصد بردن و تحصیل مال انجام نگرفته باشد، بلکه به منظور عدم پرداخت بدهی و حقوق مکتسبه دیگری انجام شود؛ نظیر این‌که شریک یا بدهکار با تهیه اسناد و مدارک جعلی و واهی و فریب طرف مقابل موفق به اخذ برگه تسویه حساب و اذعان مکتوب طلبکار به عدم وجود بدهی شود، آیا موضوع قابل تطبیق با ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری است؟
۲) آیا شرکت‌های بیمه از بابت صدمات وارده ناشی از قصور یا تقصیر پزشکان و یا عدم رعایت نظامات و مقررات کارگاهی توسط کارفرمایان، می‌توانند به عنوان معترض ثالث در دادگاه کیفری با تقدیم دادخواست اقامه دعوی کنند؟

پاسخ:
۱) مقنن در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1367، «تحصیل مفاصا حساب به یکی از وسایل مذکور در این ماده یا وسایل تقلبی دیگر» را نیز کلاهبرداری محسوب کرده است؛ بنابراین اگر کسی مدیون دیگری باشد (اعم از شریک یا بدهکار) و به یکی از وسایل مذکور در ماده یادشده یا وسایل تقلبی دیگر از داین (طلبکار) مفاصا حساب تحصیل کند، رفتار وی مشمول این ماده است.
۲) مستفاد از مواد 8 و 9 قانون آئین دادرسی کیفری مصوب 1392، اصولاً موضوع دعوای کیفری ‘جرم و مجازات” است که ناظر به نظم عمومی است و لذا ثالث ذی‌ حق محسوب نمی‌شود؛ مگر در موارد استثنایی. در مورد بیمه، به موجب قسمت پایانی ماده 50 قانون بیمه اجباری خسارات وارد شده به شخص ثالث در اثر حوادث ناشی از وسایل نقلیه مصوب 1395، مقنن اعتراض ثالث شرکت بیمه یا صندوق تأمین خسارت‌های بدنی در خصوص خسارت بدنی و مالی در دادگاه کیفری یا حقوقی ذی‌ ربط را مطابق مقررات آئین دادرسی مدنی پیش‌ بینی کرده است؛ ولی این حق اعتراض ثالث شرکت بیمه و صندوق تأمین خسارت‌های بدنی صرفاً ناظر به دعاوی ناشی از حوادث قانون بیمه اجباری خسارات وارد شده به شخص ثالث در اثر حوادث ناشی از وسایل نقلیه مصوب 1395 است و به دیگر موارد از جمله موارد اشاره شده در استعلام قابل تسری نیست.