خارج‌نشینان، مالکان خانه‌های خالی و لوکس شمال تهران هستند

نوآوران آنلاین-دو و نیم میلیونِ خانه‌ی خالی در جای‌ جایِ ایران، بدون پرداخت هیچ عوارضی جا خوش کرده‌اند. واحد‌هایی که مالکانش مشخص نبوده و گره کوری در کلاف سردرگم سرشار از رانت بازارِ اقتصاد ایران هستند. بازار مسکن یکی از پیچیده‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور محسوب می‌شود.

براساس گزارش منتشر شده در معاونت امور اقتصادی وزارت اقتصاد و دارایی با عنوان "مالیات بر خانه‌های خالی و برآورد ظرفیت درآمدی آن" وجود خانه‌ خالی که یکی از ویژگی‌های طبیعی بازار مسکن در هر کشوری است، اما در ایران حدود دو نیم میلیون خانه خالی وجود دارد که این پدیده را از حالت طبیعی خود خارج کرده است. این درحالی‌ست که سالانه بیش از یک و نیم میلیون تقاضای برای مسکن وجود دارد.

بر اساس گزارش منتشر شده توسط وزارت اقتصاد و دارایی، وجود نزدیک به 500 هزار واحد خالی در تهران نه تنها امری طبیعی قلمداد نمی‌شود، بلکه حاکی از وجود فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن است. براساس اظهارات آخوندی، وزیر راه و شهرسازی بیش از دو و نیم میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که یک سوم آن در تهران قرار دارد. هر چند کارشناسان در دقیق بودن این آ‌مار شک دارند اما تردیدی در تاثیرات منفی خانه‌های خالی برایاقتصاد کشور نیست.

براساس گزارش دیگری از وزارت اقتصاد، نرخ طبیعی واحدهای خالی، جزء ذاتی تعادل بازار مسکن تلقی می‌شود، اما در شرایط عدم تعادل بازار مسکن است که این نرخ از شرایط طبیعی فراتر می‌رود.

خانه‌های خالی= احتکار مسکن

محمدرضا رضایی کوچی (رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی) اعتقاد دارد: خانه‌های خالی به نوعی احتکار مسکن محسوب شده و در جهت کسب سود در زمان  نوسانات بازار مسکن رخ می‌دهد. آثار منفی این میزان خانه‌های خالی بر کسی پوشیده نیست و تورج فرهادی (قائم مقام سابق معاون معماری و شهرسازی شهرداریتهران) نیز با اشاره به هزینه‌هایی که خانه‌های خالی روی دوش شهر می‌گذارند، در خصوص علت خالی ماندن خانه‌ها می‌گوید: یکی از علت‌های وجود خانه خالی این است افرادی که دارای سرمایه هستند در ساخت و سازسرمایه‌گذاری کرده و منتظر می‌مانند با افزایش قیمت‌ها خانه‌ها را بفروشند. همین مساله باعث می‌شود این خانه‌ها خالی بماند و شاهد هستیم به علت اتفاقات اقتصادی که در کشور می‌افتد داشتن خانه خالی بهتر از نگهداشتن پول است. روز به روز ارزش پول کاهش پیدا می‌کند اما ارزش خانه خالی روز به روز بیشتر می‌شود.

براساس گزارش‌های وزارت اقتصاد، عامل برهم زننده تعادل در حقیقت فاصله قابل توجه میان نرخ واقعی خانه‌های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن است و این امر هم به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی رخ می‌دهد.

هزینه‌های خانه‌های خالی روی دوشِ شهر

قائم مقام سابق معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران به همراه خیل دیگری از اقتصاددانان، نمایندگان مجلسو وزارت اقتصاد معتقد است: واحدهای خالی باید مالیات بدهند و هزینه ای را که روی دوش شهر گذاشتند را به نوعی پرداخت کنند.

تورج فرهادی می‌گوید: مالکان خانه‌های خالی باید با پرداخت مالیات، بخشی از این هزینه‌ها را پرداخت کنند، چراکه این خانه‌ها هزینه فراوانی روی دوش شهر می‌گذارند و دولت و در کل سیستم باید بتواند آنها را کنترل کند. شهرداری‌ها باید بتوانند این خانه‌ها را کنترل کرده و برای آنها عوارضی تعیین کنند.

نه فقط وزارت اقتصاد، بلکه شهرداری‌ها هم به دنبال کسب عوارض از خانه‌ها خالی هستند و در این میدان شهرداری تهران با بیش از 500 هزار خالی و بحران مالی، بیش از بقیه خواستار دریافت عوارض است. حجت‌الله میرزایی (معاون برنامه‌ریزی توسعه و امور شوراهای شهرداری تهران) با بیان اینکه یک طرح پیشنهادی هم از سوی شهرداری با عنوان سند سیاستی مالیات بر خانه‌های خالی آماده شده است، می‌گوید: در همه جای دنیا از خانه‌های خالی مالیات و عوارض دریافت می‌شود. ما معتقد هستیم که درآمد حاصل از خانه‌های خالی باید به شهر منتقل شود و در قالب عوارض محلی به شهرداری اختصاص یابد. شهرداری برای خانه‌ها چه خالی چه پر، خدمات می‌دهد و قاعدتا صاحبان خانه باید هزینه آنها را هم پرداخت کنند.

درا ین میان قانون "مالیات بر خانه‌های خالی" هم اکنون به تصویب رسیده اما هنوز اجرایی نشده است و سرنوشت "سامانه ملی املاک و اسکان" که موظف به شناسایی خانه‌های خالی است، کماکان نامعلوم  است. هرچند گزارش‌های وزارت اقتصاد و امور دارایی، وضع مالیات بر خانه‌های خالی را ابزاری برای تنظیم بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی می‌داند، اما برخی کارشناسان معتقدند در اقتصادِ بیمارِ کشور، وضع چنین قانون‌هایی کارگشا نخواهد بود. طرفداران این قانون معتقدند؛ وضع این مالیات موجب افزایشِ هزینه‌ی خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی شده و انگیزه‌های سوداگرانه‌ی املاک مذکور را کاهش می‌دهد.

محمدرضا رضایی کوچی (رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی) که از طرفداران پروپاقرص وضع مالیات بر خانه‌های خالی است و بارها از وزارت راه و شهرسازی به خاطر اجرایی نکردن قانون مالیات قانونی انتقاد کرده است می‌گوید: هنوز دقیقا مشخص نکردند که برای چه قانون را اجرا نمی‌کنند و می‌گویند برای اجرا مشکل دارند. مشخص نیست که دقیقا برای اجرا چه اشکالی وجود دارد، ما به دولت اعلام کردیم که اگر در اجرا مشکل دارند به ما اعلام کنند تا تغییراتی ایجاد کنیم‌. البته اخیرا به نظر می‌رسد می‌خواهند به جای دریافت مالیات به سمت دریافت عوارض بروند.

در آن سوی میدان، وزارت راه و شهرسازی با وجود فشارهای مجلس و وزارت اقتصاد کماکان مقاومت می‌کند. عبده تبریزی (مشاور وزیر راه و شهرسازی) اعتقاد دارد: اجرایی شدن دریافت مالیات بر خانه‌های خالی وقتی است که فروش انجام می‌شود، بنابراین شناسایی خانه‌های خالی هم سخت است هم برای مسئول مالیات صرف ندارد که بگردند خانه خالی را پیدا کند.

مشاور وزیر راه با دفاع از مواضع وزارتخانه‌اش می‌گوید: دو و نیم میلیون مسکن خالی نشان دهنده احتکار نیست، جریان سوداگری که در جامعه حاکم شده است، موجب افزایش قیمت مسکن شده است. بانک مرکزی فشار زیادی برای فروش خانه‌های خالی بر بانک‌ها وارد کرده است، چون بخش قابل ملاحظه‌ای از خانه‌های خالی در تملک بانک هاست.

کمال اطهاری (کارشناس مسکن) زاویه جدیدی در پدیده خانه‌های خالی را گوشزد کرده و همچون تبریزی با تاکید بر اینکه مالک اصلی خانه‌های خالی در حقیقت بانک‌ها هستند، می‌گوید: بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری وابسته به آن‌ها، مالکانِ بزرگ خانه‌های خالی هستند. بانک‌ها با بنگاه‌داری در بخش مسکن و مستغلات همچنین نهادهای وابسته به نیروهای نظامی این نقش را ایفا می‌کنند. آنها با تشکیل موسسات اعتباری به نوعی وارد بنگاه‌داری در بخش املاک و مستغلات شدند. البته این امر یک حدس و گمان بوده و باید بخش‌های پژوهشی آن را راستی‌آزمایی کنند اما قرائن بسیاری این مساله را نشان می‌دهد.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی فایده‌ای ندارد

اطهاری با اشاره به آسیب‌های وجود خانه‌های خالی ادامه می‌دهد: این مسئله اعتبار بانکی برای بخش‌های مولد را مسدود کرده است و تاثیر بسیار مخربی روی اقتصاد ایران گذاشته است. البته هنوز از نظر علمی به اثبات نرسیده و پژوهشی هم در این خصوص انجام نشده است.

اطهاری اعتقاد دارد که با وضع مالیات بر خانه‌های خالی هیچ تغییری رخ نخواهد داد و مانند این است که بخواهید یک غول را با سوزن از پا در آوردید. او با تاکید بر اینکه باید سنگ بنا از آغاز درست گذاشته می‌شد، ادامه می‌دهد: در ایران قوانین و نهادهایی که ساخته می‌شود، ناقص هستند و همین باعث شده که سرمایه‌ها به سوی بخش مسکن و مستغلات سرازیر شده و زمین‌گیر شوند. نظام بانکی به سمت بنگاهداری در بخش مسکن و مستغلات رفته است، مجموعه با کوهی از رانت انباشته شده است و این کوه را با سوزن مالیات بستن بر خانه‌های خالی نمی‌توان جبران کرد.

این کارشناس مسکن  با بیان اینکه اگر بخواهند این اقدام را به صورت یک بُعدی انجام دهند کل نظام با بانکی فروخواهد ریخت، افزود: نظام بانکی خود در معرض تهدید قرار دارد، اما نمایندگان گمان می‌کنند با یک قانون چیزی تغییر می‌کند. نمایندگان در ابتدا باید انگیزه سرمایه‌گذاران، برای حضور در بخش مولد را افزایش دهند. زمانی که این انگیزه‌ها به وجود آمد، آن وقت است که قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند، برای جلوگیری از رانت‌خواری موفق باشد.

با وجود نگاه‌ منفی اطهاری به مالیات بر خانه‌های خالی، اما حجت‌الله میرزایی (معاون شهردار و  عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی) به عنوان مدافع اخذ مالیات از خانه‌های خالی، علت اجرایی نشدن این قانون را چنین تشریح می‌کند: قانون مالیات بر خانه‌های خالی  از قبل به تصویب رسیده است، اما ضمانت اجرایی چندانی ندارد و سازمان‌های مالیاتی این قانون را جدی نمی‌گیرند، البته امکان تقلب در آن بسیار زیاد است. اتکای اصلی سازمان‌های مالیاتی روی مالیات‌های سهل‌الوصول مثل ارزش افزوده است. شناسایی و دریافت مالیات از خانه‌های خالی بسیار پرهزینه و زمان‌بر است. سازمان‌های مالیاتی در ابتدا باید این بانک اطلاعاتی را راه‌اندازی کنند و دنبال دردسر نمی‌گردند.

او معتقد است اغلب این واحدهای خالی در اختیار بانک‌ها نبوده و با اشاره به اظهارات عبده تبریزی ادامه می‌دهد: اظهارات آقای تبریزی که می‌گوید‌ خانه‌های خالی در اختیار بانک‌ها است، به سرمایه‌گذاری بانک‌ها در خصوص املاک برمی‌گردد. موضوع مربوط به دارایی منجمد بانکی است که در قالب واحدهای خالی با کاربری تجاری، مسکونی و اداری قرار دارند.از سوی دیگر بانک‌ها بخش عمده‌ای از مطالباتشان را به ناچار از طریق تملک املاک و زمین‌ها پس گرفته‌اند. البته قصه بانک شهر تفاوت می‌کند و خود نقش دلال بزرگ را بازی می‌کرده است.

همین اظهارات و کلاف سردرگم خانه‌های خالی موجب می‌شود به دنبال این پاسخ این سوال باشیم که چه کسانی صاحب خانه‌های خالی هستند. سوالی که پاسخ واضحی نداشته و این کلاف را پیچیده‌تر کرده و هر پاسخ گره جدیدی به آن اضافه می‌کند.

صاحبان اصلی خانه‌های خالی چه کسانی هستند؟

رضایی کوچی؛ رئیس کمیسیون عمران مجلس معتقد است: صاحبان اصلی خانه‌های خالی بانک‌ها نبوده بلکه افراد هستند.

وقتی از او پرسیدیم آیا پس از سلطان ارز و سکه، باید منتظر سلطان خانه‌های خالی هم باشیم؟ این نماینده مجلس به صراحت این اصطلاح را رد کرده و می‌گوید: اینکه نقدینگی در کشور افزایش یافته و به سمت بازار سکه و مسکن می‌رود، نشان دهنده سیاست‌های غلط اقتصاد در کشور است. البته مطمئنا افرادی وجود دارند کهنقدینگی خود را در بازار مسکن هزینه کنند، اما به نظر من چیزی به اسم سلطان خانه‌های خالی وجود ندارد. در تهران 500 هزار خانه خالی وجود دارد اما احتمالا حداکثر برخی دارای 40 یا 50 خانه خالی باشند. اشکال کار از اینجایی است که مسکن در ایران تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است.

آیا بانک‌ها سلطان خانه‌های خالی هستند؟!

اطهاری هم معتقد است: اگر هم بخواهیم سلطانی برای خانه‌های خالی پیدا کنیم احتمالا فرد نبوده و در حقیقت همان بانک‌ها هستند، او می‌گوید: ممکن است چنین چیزی وجود داشته باشد اما از نظر من احتمالا بحث فرد در میان نیست، بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها مالکان بزرگ خانه‌های خالی هستند که این هم در حد حدس و گمان است. اما قرائن بسیاری ازجمله پروژه‌های بزرگ نیمه‌کاره در غرب تهران این مساله را نشان می‌دهد. این رویکرد اعتبار بانکی برای بخش‌های مولد را مسدود کرده است و تاثیر بسیار مخربی روی اقتصاد ایران گذاشته است.

 سلطان خانه‌های خالی در شرایط امروز کشور موضوعیت ندارد

فرهادی نیز با بیان اینکه سازمان ثبت، این اسناد را در اختیار دارد و سیستم به آسانی می‌تواند مشخص کند چه افرادی بالای صد خانه دارند و به راحتی می‌توان این آمار را پیدا کرد، ادامه می‌دهد: به نظرم حتما چنین چیزی وجود دارد نمی‌توانم اسمش را سلطان خانه‌های خالی بگذاریم، اما قاعدتا افرادی وجود دارند که سرمایه و نقدینگی بالایی در دست داشته و در این خصوص سرمایه‌گذاری می کنند و این خانه‌های خالی را نگه داشتند تا سر وقت فروخته و سود ببرند. مسکن در هر حال سرمایه‌گذاری امنی است.

اما حجت میرزایی به صراحت می‌گوید: پدیده‌ای به نام سلطان خانه‌های خالی در شرایط امروز کشور موضوعیت ندارد، با این حال تا حدودی چهره تیره و پنهان مالکان خانه خالی را شفاف کرده و ادامه می‌دهد: یک بخش از خانه‌های خالی به ایرانی‌های خارج از کشور اختصاص دارد. ایرانیان خارج از کشور سپرده‌های خود را به خاطر تفاوت ارزش ریال و دلار، در قالب مسکن در ایران سپرده‌گذاری کرده‌اند. پیش از آنکه ناامنی‌های دلار جدی شود این مساله بسیار عرف بود. مشتری اصلی لاکچری‌سازها در شمال شهر در حقیقت همین ایرانیان مقیم خارج از کشور بودند. برای آنکه گرفتار مشکلات اجاره‌دهی نشوند، خانه‌ها را خالی نگه می‌داشتند تا از ارزش دارایی آن استفاده کنند. عده‌ای نیز هنگام مراجعه یا بازگشت به ایران به طور محدود از این خانه‌ها استفاده می‌کردند.

وی می‌افزاید: بخشی از این خانه‌ها به سازمان‌ها و شرکت‌های عمومی اختصاص دارند، مانند سازمان‌های نظامی که دارای بخش‌های بزرگ اقتصادی هستند. سازمان‌ها و شرکت‌های بخش عمومی، مخصوصا سازمان‌های نظامی که دارای بخش‌های بزرگ و فعالیت‌های عظیم اقتصادی هستند، این خانه‌ها را ساخته‌اند و احتمالا بسیاری از این خانه‌ها در گرو بانک است. در حقیقت با ترفندهایی از طریق افزایش صوری قیمت‌ها، املاک را بابت بدهی خود به بانک‌ها واگذار کردند.

معاون شهردار در ادامه به تخلفاتی که در این حوزه وجود دارد اشاره کرده و افزود: یکی از شگردها این است که واحدهای خالی بزرگ را به قیمت‌های غیرواقعی با یکدیگر معامله می‌کنند و اسمش را قیمت کارشناسی می‌گذارند. برای مثال آپارتمانی که سه میلیارد قیمت دارد را بین پنج الی شش میلیارد قیمت‌گذاری کرده و در عوض بدهی خود ملک را به بانک واگذار می‌کنند. البته این پنج الی شش میلیارد رقم‌های کوچکی است و بعضی اوقات به 50 الی 60 میلیارد تومان نیز می‌رسد.

 وی ادامه می‌دهد: در حال حاضر چیزی به اسم سلطان خانه‌خالی در بازار مسکن موجودیت ندارد چراکه بازار مسکن داغ نبوده و سرد شده است. اکنون بازار سکه و ارز است که داغ است. در ماه‌های گذشته بازار مسکن در یک بازه زمانی کوتاه رونق خوبی گرفت و کسانی که می‌توانستند سریع واحدهای خود را فروخته و وارد بازار ارز و سکه کردند اما در حال حاضر رونق معاملات در بازار مسکن کاهش پیدا کرده است.

اداره‌ی اقتصاد با تفنگ شدنی نیست و اقتصاد نیاز به انگیزه دارد

شاید نتوانیم وجود سلطان خانه‌های خالی را به اثبات برسانیم، اما اطهاری به موضوعی اشاره می‌کند که شاید بتوان آن را فصل‌الخطاب شرایط اقتصادی کشور دانست: تغییر در شرایط اقتصادی نیازمند یک نهادسازی قوی دارد. سیاست‌زدگی در اقتصاد رانت‌جویی را ایجاد می‌کند، در ایران، اقتصاد به شدت سیاست‌زده است و رانت‌جویی و فساد سیستماتیک خود را تثبیت کرده است. هر قانونی هم که وضع شود، آن طرف دیگر از خالی بودن این تفنگ مطمئن شده است. دیگر نمی‌توان یک قانون را مانند تفنگ جلوی آن‌ها گرفت از سوی دیگر اداره‌ی اقتصاد، با تفنگ شدنی نیست و اقتصاد نیاز به انگیزه دارد.