رویای خرید مسکن در دوئل تورم

نوآوران آنلاین- صنعت ساختمان و بازار مسکن همانند سایر کشورها نقش انکارناپذیر در ایجاد ارزش افزوده و تولید  ثروت در اقتصاد کشورها را دارد.

سهم ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان از تولید ناخالص داخلی بین 4.5 تا 5.5 درصد در نوسان و سهم سرمایه گذاری در بخش ساختمان و مسکن از سرمایه گذاری کل کشور بین 37.4 درصد تا 44.3 درصد بوده است .

 ضمن اینکه سهم گردش مالی  بخش مسکن از کل گردش مالی اقتصاد کلان  بین 23.9 تا 36.1 درصد و سهم اشتغال بخش ساختمان و مسکن از کل اشتغال کشور حدود 11 درصد می باشد .

یک واحد افزایش در ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن ، تولید ناخالص داخلی را 2.72 واحد افزایش و یک واحد افزایش تولید ناخالص داخلی ، ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن را 1.23 واحد افزایش می دهد.

افزون بر اهمیت صنعت ساختمان بر چرخ دنده های اقتصاد کشور، بی شک مهم ترین آیتم در سبد هزینه کرد خانوار مسکن می باشد، هزینه کردی که مطابق با آخرین آمار تا 62 درصد درآمد هر خانواده رو به خود اختصاص می دهد.

در همین راستا یکی از متغیرهای مهم اثر گذار در صنعت ساختمان علی‌الخصوص مسکن، سیکل‌های سیاسی و انتخابات است و در شرایط حاضر، بدون شک با عدم تغییر در پارادایم‌های حکمرانی تغییر و تفاوت محسوس  در صنعت ساختمان صورت نمی‌گیرد، لذا صرف برگزاری انتخابات  بدون تغییر سیاستگزاری کلان، تفاوت محسوسی در حوزه‌های مختلف دارایی اتفاق نخواهد افتاد.

با توجه به بررسی اولیه برنامه‌های کاندیداها در حوزه مسکن،  سیاستگزاری در حوزه عرضه و تقاضا، دخالت مستقیم دولت در ساخت و ساز مسکن ، تسهیلات مسکن و سایر عوامل برنامه موثری که تغییر فاحشی در ایجاد تعادل عرضه و تقاضا ایجاد کند قابل مشاهده نیست.

براساس داده‌های فعلی، بازار  مسکن در زمان فعلی عکس العمل چندانی به انتخابات نداشته و کماکان مسکن در حالت تعلیق و حفظ وضع موجود که پارادایم رکود  بوده می‌باشد به عبارتی چرخش و گردش سرمایه بسیار کند خواهد بود و  تا شفاف سازی سیاستگذاری ها و برنامه های عملیاتی تغییر چندانی صورت نخواهد گرفت.

وضعیت بازار مسکن با توجه به تحدید تقاضای مصرفی خانوارها و توان پذیری ورود به بازار مسکن برای خانه اولی‌ها غیر ممکن شده، به عنوان مثال در اسفند ماه 1402 قیمت یک متر مربع واحد مسکونی نوساز بیش از یکصد میلیون تومان و  این قیمت در کشور برای هر متر مربع 54 میلیون تومان که در نتیجه واحد 80 متری نوساز در کشور حدودا 4 میلیارد و در تهران در حدود 8 میلیارد می‌باشد، با این سطح قیمت و درآمد خانوار (علی رغم رشد ملایم مثبت درآمد در سال 1402) دوره تملک خانه دار شدن در کشور 52 سال و در تهران 58 سال می‌باشد.

همچنین میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در سال 1402، حدود 76 درصد بوده در حالی که میانگین تورم عمومی در سال گذشته حدود 40 درصد می باشد .

چسبندگی بالای قیمت و رکود عمیق معاملاتی ویژگی خاص دوره رکود در بازار مسکن بوده و تفاوت معناداری با تعداد 10 هزار معامله جهت ورود به دوره رونق دارد.

لذا تملک مسکن برای خانوارها غیر ممکن و یا بسیار سخت می‌باشد و گرایش تقاضای بازار در سال های آتی معطوف به بازار استیجارخواهد بود با عنایت به این مسئله بخش مهمی از خریداران مسکن ، با هدف اجاره داری وارد بازار خواهند شد که نتیجه آن رشد شیب تورم در بازار اجاره بوده است.

با توجه به بررسی عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن عملا مشکلات و معضلات موجود در داخل بازار مسکن قابل حل نبوده و نیازمند تغییرات بنیادی در حوزه اقتصاد کلان و محرک‌های تسهیلگر نظیر مبلغ ، دوره و مکانیزم پرداخت تسهیلات به متقاضیان مصرفی، خانه اولی‌ها و گروهی که نیاز به تبدیل به احسنت ملک خود دارند می‌باشد.

به هر حال افزایش نرخ مالکیت که در حال حاضر در شهر تهران در حدود 48 درصد و در کشور در حدود 60 درصد می‌باشد و در سال‌های اخیر روند کاهشی را تجربه کرده ، در حالیکه افزایش نرخ مالکیت به معنای افزایش ثروت و در نتیجه رفاه شهروندان می‌باشد.

تحقق این مهم در گرو رشد اقتصادی پایدار و سرازیر شدن منافع رشد به بازارهای مختلف و مولد و سبد درآمدی خانوارها خواهد بود که نتیجه آن شهروند، با رشد پس انداز و استفاده از منابع موثر بانکی نسبت به تملک مسکن اقدام خواهد نمود.

آورده اولیه ناشی از پس انداز، اهرم سازی دارایی ها و توان باز پرداخت تسهیلات سه عامل تعیین کننده در افزایش نرخ مالکیت در کشور بوده که بدون بهبود شاخص‌های رشد اقتصادی و تاثیر آن در معیشت مردم سیاست‌های حوزه مسکن کم اثر خواهد بود.

در ماه های اخیر خبرهایی مبنی برکاهش قیمت مسکن و تخلیه حباب قیمتی به گوش می رسد، که موجبات تحریک متقاضایان خرید و هدف گذاری خانه اولی ها را برای ورود به بازار فراهم می کند. خبری رسانه ای که هنوز فاصله توان خرید شهروندان دهک های میانی و پایینی جامعه را با فایل های عرضه  شده در مشاورین املاک و پلت فرم های آنلاین تحلیل نمی کند و شاهد این رکود و کاهش توان پذیری شهروندان، طی ماه های گذشته می باشد.

در سال های گذشته تلاش قانون گذار و دولت، همواره در تحریک عرضه و حفظ توان پذیری سازندگانی بوده که به واسطه تورم انگیزه و توان سرمایه گذاری خود را از دست داده اند. در این بین توجه کمتری به نیازها و توان پذیری بخش تقاضا شده است. تا جاییکه تسهیلات حوزه مسکن به طور متوسط کمتر از 10 درصد هزینه سرمایه گذاری در ملک را جبران می کند و از سوی دیگر در تسهیلات ویژه که تا بخش قابل توجهی از هزینه خرید را پوشش می دهد، حقوق و درآمد متقاضیان دهک های میانی پاسخگوی اقساط ماهیانه در بازه زمانی عمدتا 60 ماهه نخواهد بود.

به هر روی واقعیت بازار مسکن نیز همانند سایر بازار های پیرو،  تحت تاثیر تحولات مثبت در حوزه اقتصادی و سیاسی است  و موتور تورم ملکی با دریافت سیگنال های مثبت به سمت کاهش تورم مسکن حرکت می کند، مشخصا بازار مسکن با رشد قیمت ولی پایین تر از تورم عمومی مواجه خواهد بود.

دکتر شاهین صفایی

پژوهشگر حوزه اقتصاد مسکن